Übernachtungsteuer in Freiburg 2026: 5 % vom Nettopreis der Nacht

Die Übernachtungsteuer beträgt 5 % des Betrags, den der Gast für die Übernachtung ohne Mehrwertsteuer aufwendet. In ihren häufigen Fragen rechnet die Stadt selbst ein Beispiel vor. Ein Endpreis von 100 € pro Nacht einschließlich 7 % Umsatzsteuer und Übernachtungsteuer setzt sich aus 88,79 € Übernachtungsentgelt, 4,67 € Übernachtungsteuer und 6,54 € Umsatzsteuer zusammen. Verlangen Sie bisher 100 € nur einschließlich Umsatzsteuer, beträgt die Bemessungsgrundlage 93,46 € und die Steuer 4,68 €. Da auf die weitergegebene Übernachtungsteuer wiederum 7 % Umsatzsteuer anfallen, liegt der Endpreis dann bei 105,01 €.^[2][1]

Anders als in Berlin gehören in Freiburg Endreinigung, Kurzzeitzuschlag, Hundegebühr und an den Gast weiterbelastete Portalprovisionen zum steuerpflichtigen Übernachtungspreis. Nur die Verpflegung bleibt außen vor, und zwar auch dann, wenn sie nicht gesondert auf der Rechnung steht. Maßgeblich ist der Teil, auf den 7 % Umsatzsteuer berechnet werden. Wie die Reinigungspauschale umsatzsteuerlich zu behandeln ist, erklärt der Beitrag Endreinigung Ferienwohnung: 7 % oder 19 % Umsatzsteuer.^[2]

Auf der Rechnung ausweisen müssen Sie die Steuer nicht, denn sie ist Teil des Übernachtungspreises, und dem Gast ist stets der Endpreis zu nennen. Ein Hinweis „im Preis enthalten: 5 % Übernachtungsteuer“ reicht aus. Wer sie dennoch getrennt zeigen will, setzt sie wie im Beispiel der Stadt als eigene Zeile unter das Übernachtungsentgelt. Der Rechnungsgenerator für Ferienwohnungen legt dafür eine eigene Position an.^[2]

Steuerschuldner ist der Betreiber des Beherbergungsbetriebs, nicht der Gast (§ 5 der Satzung). Als Beherbergungsbetrieb gilt jeder Betrieb, der kurzzeitige Übernachtungsmöglichkeiten gegen Entgelt bereitstellt, also Hotels und Pensionen ebenso wie Privatzimmer, Ferienwohnungen sowie Camping- und Reisemobilplätze. Die Stadt stellt ausdrücklich klar, dass auch Privatvermieter der Steuer unterliegen, unabhängig von der Plattform. Selbst ein möbliertes Zimmer in der eigenen Wohnung gehört dazu, sobald es über ein Onlineportal an Gäste vermietet wird. Ob Sie gewerblich handeln oder nur privates Vermögen verwalten, spielt keine Rolle.^[1][2]

Kurzzeitig heißt in Freiburg bis zu zwei Monate. Bei einer längeren Aufenthaltsdauer liegt keine Beherbergung mehr vor, was im Zweifel durch Meldebescheinigung oder Mietvertrag zu belegen ist. Möblierter Wohnraum, der eigentlich für die Langzeitvermietung gedacht ist, aber über Portale kurzfristig angeboten wird, gilt trotzdem als Beherbergungseinrichtung. Was Sie in Freiburg sonst noch dürfen und wo die Grenze zur Zweckentfremdung verläuft, erklärt der Leitfaden Ferienwohnung vermieten ohne Gewerbe.^[2][1]

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   Zeigen Sie den Beginn Ihrer Vermietung vor der ersten Nacht mit dem Anmeldeformular bei der Stadtkämmerei an (Abteilung Steuern, Fahnenbergplatz 4). Betreiberwechsel, Verlegung und Ende der Tätigkeit zeigen Sie ebenfalls vorab an.^[1][2]

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   Berechnen Sie die Steuer für jedes Kalendervierteljahr selbst auf dem amtlichen Vordruck, und zwar mit 5 % der Bemessungsgrundlage aller steuerpflichtigen Nächte. Die steuerfreien Nächte führen Sie getrennt nach Befreiungsgrund auf. Die Stadt stellt dafür eine Ausfüllanleitung und ein Formular mit Rechenfunktion bereit.^[2]

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   Reichen Sie die Steueranmeldung bis zum 30. April, 30. Juli, 30. Oktober und 30. Januar ein, entweder auf Papier mit Unterschrift, über service-bw.de oder über das elektronische Formular. Die Steuer ist am selben Tag fällig, und ein SEPA-Lastschriftmandat erspart Ihnen die Überweisung.^[2][1]

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   Schulden Sie regelmäßig weniger als 300 € im Vierteljahr, beantragen Sie die halbjährliche Anmeldung zum 30. Juli und 30. Januar. Erstattungen an Gäste, die erst nach der Anmeldung anfallen, verrechnen Sie im folgenden Zeitraum.^[1][2]

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   Bewahren Sie Rechnungen, Buchungsauszüge und Altersnachweise vier Kalenderjahre lang auf und führen Sie eine Liste mit Namen und Aufenthaltsdauer aller Gäste, denn die Stadt darf sie bei einer Prüfung anfordern.^[1]

Airbnb zieht in Deutschland nur in Dresden, Dortmund, Frankfurt am Main und Wiesbaden Belegungssteuern für die Gastgeber ein, Freiburg gehört nicht dazu. Die 5 % bleiben also Ihre Aufgabe. Sie kalkulieren sie in den Nachtpreis ein oder weisen sie als eigene Gebühr aus. Die Stadt stellt Ihnen beides frei, verlangt aber, dass der Gast in jedem Portal den Endpreis sieht. Weigert sich ein Gast, den Betrag zu zahlen, ist das Ihr Vertragsproblem und nicht das der Stadt, denn die Steuer schulden Sie trotzdem.^[4][2]

Stornogebühren sind steuerpflichtig, sobald Sie dem Gast einen Teilbetrag berechnen. Wird nichts belastet, fällt keine Steuer an. Wie Übernachtungsteuer, Umsatzsteuer und Einkommensteuer zusammenspielen, erklärt der Steuerleitfaden für Ferienwohnungen. Die Kurtaxe der Schwarzwälder Kurorte rund um Freiburg ist dagegen eine eigene Abgabe, deren Sätze unter Kurtaxe in Baden-Württemberg stehen.^[2]

Neben den Regelungen von Hamburg und Bremen war die Freiburger Satzung von 2013 eine der drei, über die das Bundesverfassungsgericht am 22. März 2022 entschieden hat. Der Erste Senat sah in der Übernachtungsteuer eine örtliche Aufwandsteuer nach Art. 105 Abs. 2a GG, die den Beherbergungsbetrieben weder unzumutbar viel abverlangt noch mit der Umsatzsteuer gleichartig ist. Der Gesetzgeber darf berufliche Übernachtungen ausnehmen, muss es aber nicht.^[5]

Freiburg hat daraus die Konsequenz gezogen. Mit Beschluss vom 31. Januar 2023 hat der Gemeinderat die Satzung neu gefasst und die Steuer ab dem 1. Juli 2023 auf berufliche Übernachtungen ausgedehnt. Seitdem müssen Sie den Reisegrund Ihrer Gäste nicht mehr abfragen, zumal der Gast ohnehin nicht verpflichtet ist, ihn zu nennen.^[1][2]