Ferienwohnung vermieten ohne Gewerbe: wo die Grenze liegt

Eine Ferienwohnung privat vermieten dürfen Sie 2026 in Deutschland, aber nicht in jeder Stadt und nicht ohne Auflagen. 82 % der rund 555.000 Ferienunterkünfte werden von privaten Gastgebern vermietet (Deutscher Ferienhausverband, 2024). Steuerlich kommt es auf eine Grenze an: Verwalten Sie noch Ihr Vermögen (§ 21 EStG), oder sind Sie bereits gewerblich tätig (§ 15 EStG mit allen Folgen)? Hinzu kommen die Zweckentfremdungsverbote der Großstädte, die Eigentümergemeinschaft und die Frage, was in Berlin, München oder Hamburg nach Kosten übrig bleibt.

Auf einen Blick (Stand 22. September 2026)

• Ohne Gewerbe: Ihre Einkünfte bleiben Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, solange Sie keine ins Gewicht fallenden, bei der Raumvermietung unüblichen Sonderleistungen erbringen (BFH, IV R 10/18)
• Gewerblich: Anzeige nach § 14 GewO, IHK-Zugehörigkeit nach § 2 IHKG, Gewerbesteuer über dem Freibetrag von 24.500 € (§ 11 GewStG)
• Eigentumswohnung: Ein Verbot der Kurzzeitvermietung braucht die Zustimmung aller Eigentümer, kein Mehrheitsbeschluss (BGH, V ZR 112/18)
• Mietwohnung: ohne Erlaubnis des Vermieters keine Überlassung an Dritte (§ 540 BGB)
• Zweckentfremdung: München 8 Wochen, Hamburg unter 8 Wochen, Stuttgart 10 Wochen, Köln Anzeige ab dem ersten Tag, Frankfurt und Berlin Genehmigung

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Privat oder gewerblich: was der Bundesfinanzhof prüft

Ob Sie ohne Gewerbe vermieten, entscheidet nicht die Zahl der Buchungen und nicht der Umsatz, sondern die Art Ihrer Leistung. Die reine Vermietung von Wohnraum ist Vermögensverwaltung, deren Einkünfte unter § 21 EStG fallen. Ein Gewerbebetrieb im Sinne von § 15 Abs. 2 EStG ist dagegen eine selbständige, nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnabsicht und Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Für Ferienwohnungen hat der Bundesfinanzhof die Grenze so gezogen:

„Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse, einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare unternehmerische Organisation erforderlich ist.“ (BFH, Urteil vom 28. Mai 2020, IV R 10/18)

Vergleichbar mit einem Hotel ist die Vermietung nach demselben Urteil vor allem dann, wenn die Wohnung wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet ist, für die kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird und sie hotelmäßig angeboten wird, also auch ohne Voranmeldung jederzeit bereitgehalten wird.

Was üblich ist und was nicht. Endreinigung, Bettwäsche und Handtücher, Schlüsselübergabe, WLAN und eine Gästemappe gehören zur Vermietung von Räumen und machen aus Ihnen keinen Hotelier. Hotelähnlich sind dagegen Frühstück oder Verpflegung, Reinigung während des Aufenthalts, eine Rezeption mit festen Zeiten und ein Betrieb, der jederzeit spontane Gäste aufnimmt. Die IHK Köln nennt als weitere Anzeichen eine erhebliche Anzahl an Wohnungen und Betten, schnellen Mieterwechsel ohne Saison und Angestellte für Zusatzleistungen (IHK Köln).

Wenn eine Agentur die Wohnung hotelmäßig anbietet. Der Bundesfinanzhof hat im selben Urteil entschieden, dass Sie keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen, wenn der von Ihnen mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler die Wohnung hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse daran hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt. Was die Agentur für sich verkauft, wird Ihnen nicht zugerechnet. Was Sie selbst anbieten, schon. Kosten und Verträge solcher Anbieter vergleicht der Leitfaden zur Ferienwohnungsverwaltung.

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Was sich ändert, wenn die Vermietung gewerblich ist

Kippt die Vermietung ins Gewerbe, kommen vier Punkte hinzu. Die Umsatzsteuer berühren sie nicht, denn ob Sie Kleinunternehmer bleiben oder 7 % abführen, hängt allein vom Umsatz ab und steht im Steuerleitfaden.

• Gewerbeanzeige. Wer den selbständigen Betrieb eines stehenden Gewerbes anfängt, muss dies der zuständigen Behörde gleichzeitig anzeigen (§ 14 Abs. 1 GewO).
• IHK-Zugehörigkeit. Zur Industrie- und Handelskammer gehören, sofern sie zur Gewerbesteuer veranlagt sind, natürliche Personen, Gesellschaften und juristische Personen mit Betriebsstätte im Bezirk (§ 2 Abs. 1 IHKG). Die Mitgliedschaft entsteht mit der Veranlagung, nicht mit einem Antrag.
• Gewerbesteuer. Der Gewerbeertrag wird bei natürlichen Personen um einen Freibetrag von 24.500 € gekürzt, die Steuermesszahl beträgt 3,5 % (§ 11 GewStG); die Gemeinde setzt die Steuer mit ihrem Hebesatz fest, mindestens 280 % (§ 16 GewStG). Beispiel: 40.000 € Gewerbeertrag, abzüglich 24.500 € sind 15.500 €, mal 3,5 % ergibt einen Messbetrag von 542,50 €; bei einem Hebesatz von 400 % sind das 2.170 € Gewerbesteuer.
• Anrechnung auf die Einkommensteuer. Die tarifliche Einkommensteuer ermäßigt sich um das Vierfache des Gewerbesteuer-Messbetrags (§ 35 EStG), im Beispiel um 2.170 €. Bis zu einem Hebesatz von 400 % deckt die Ermäßigung die Gewerbesteuer rechnerisch ab, darüber bleibt ein Rest bei Ihnen.

Dazu kommt, was kein Gesetz vorschreibt, aber jede Gewerbeprüfung erwartet: eine Buchführung, die Einnahmen und Ausgaben je Wohnung trennt. Wer sie von Anfang an führt, hat sie auch, wenn das Finanzamt die Frage nach der Gewerblichkeit stellt.

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Eigentumswohnung oder Mietwohnung als Ferienwohnung

Ob Sie überhaupt vermieten dürfen, entscheidet sich vor dem Steuerrecht: im Grundbuch und im Mietvertrag.

Eigentumswohnung. Der Bundesgerichtshof hat am 12. April 2019 entschieden, dass ein Verbot der Kurzzeitvermietung nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeführt werden kann. Ein solches Verbot schränkt die Zweckbestimmung der Einheiten ein und kann deshalb nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden, auch wenn eine Öffnungsklausel Mehrheitsentscheidungen erlaubt (BGH, V ZR 112/18). Was die Teilungserklärung dagegen von Anfang an ausschließt, bleibt ausgeschlossen. Lesen Sie sie deshalb, bevor Sie ein Inserat schreiben, und fragen Sie zusätzlich schriftlich bei der Hausverwaltung nach.

Mietwohnung. Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (§ 540 BGB). Den Anspruch auf Erlaubnis gibt § 553 BGB nur für einen Teil des Wohnraums und nur bei berechtigtem Interesse. Die Überlassung der ganzen Wohnung an Feriengäste deckt er nicht ab. Ohne schriftliche Erlaubnis riskieren Sie daher die Kündigung.

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Zweckentfremdung: die Regeln in sechs Städten

Wer steuerlich privat vermietet, ist damit noch nicht vom Wohnraumschutz der Stadt befreit. Sechs Städte, sechs unterschiedliche Regeln:

• Berlin: Die selbstbewohnte Hauptwohnung dürfen Sie während der eigenen Abwesenheit mit einer Genehmigung zeitweise als Ferienwohnung vermieten, eine Nebenwohnung in der Regel an höchstens 90 Tagen im Jahr mit Genehmigung; die Registriernummer muss beim Anbieten öffentlich sichtbar sein, das Bußgeld reicht bis 500.000 € (berlin.de, Bezirksamt Mitte). Seit dem 17. Juni 2026 gilt die vierte Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes, mit der Berlin die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung umsetzt.
• München: Die eigene Wohnung darf während der eigenen Abwesenheit für insgesamt 8 Wochen im Kalenderjahr, auch verteilt, ohne Genehmigung als Ferienwohnung angeboten werden; darüber hinaus ist eine Genehmigung nötig, Verstöße kosten bis zu 500.000 € je Fall (stadt.muenchen.de).
• Hamburg: Die ganze Hauptwohnung an wechselnde Nutzer zu überlassen ist ohne Genehmigung nur in Zeiten vorübergehender Abwesenheit erlaubt, weniger als acht Wochen im Jahr; die Wohnraumschutznummer muss in jedem Inserat stehen, das Bußgeld reicht bis 500.000 € (hamburg.de, Fragen zur Wohnraumschutznummer).
• Köln: Kurzzeitvermietung ist vom ersten Tag an anzeigepflichtig und ab mehr als 90 Tagen im Kalenderjahr genehmigungspflichtig; die Wohnraum-Identitätsnummer gehört in jedes Inserat, das Bußgeld reicht bis 500.000 € (stadt-koeln.de).
• Frankfurt am Main: Jede Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung braucht seit dem 28. März 2018 eine Genehmigung der Bauaufsicht, auch das kurzzeitige Home-Sharing der selbst bewohnten Wohnung, das die Satzung mit bis zu acht Wochen je Kalenderjahr definiert; das Bußgeld reicht bis 25.000 €, bei Verstößen gegen die Bauordnung bis 500.000 € (bauaufsicht-frankfurt.de, Merkblatt, Stand Januar 2026).
• Stuttgart: Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum für mehr als insgesamt zehn Wochen im Kalenderjahr für die Fremdenbeherbergung genutzt wird; die von der Stadt mitgeteilte Registrierungsnummer ist beim Anbieten stets sichtbar anzugeben, Verstöße gegen Registrierungs- und Anzeigepflichten kosten bis zu 50.000 €, das Verbot gilt bis Ende 2030 (stuttgart.de).

Außerhalb dieser Städte gilt: Fragen Sie das Bauamt oder Wohnungsamt nach einer Zweckentfremdungssatzung, bevor Sie inserieren. In Kur- und Erholungsorten kommt zudem die Anmeldung bei der Kurverwaltung hinzu, weil Sie die Kurtaxe Ihrer Gäste melden und abführen.

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Steuern ohne Gewerbe: was trotzdem anfällt

Privat heißt nicht steuerfrei. Vier Punkte betreffen jeden Vermieter, die Einzelheiten stehen im Steuerleitfaden für Ferienwohnungen:

• Einkommensteuer auf den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 21 EStG).
• Umsatzsteuer: als Kleinunternehmer keine, sonst 7 % auf die Übernachtung. Ob Sie unter den Grenzen bleiben, zeigt der Kleinunternehmer-Check im Steuerleitfaden mit Ihren Zahlen.
• Kurtaxe, die Sie für die Gemeinde beim Gast einziehen, oder Bettensteuer, die Sie in vielen Städten selbst schulden und über den Preis weitergeben (Bettensteuer nach Städten).
• DAC7: Airbnb und Booking.com melden Ihre Umsätze an das Bundeszentralamt für Steuern.

Was am Ende übrig bleibt, rechnen Sie nicht mit Durchschnittswerten nach, sondern mit Ihren eigenen Nächten und Preisen. Mit dem Auslastungs- und RevPAR-Rechner ermitteln Sie Auslastung und Erlös pro verfügbarer Nacht, mit dem Airbnb-Gebühren-Rechner, was die Plattform von jeder Buchung behält.

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Hausordnung und Gästemappe: die zwei Dokumente

Wer ohne Gewerbe vermietet, hat keine Rezeption, und zwei Dokumente übernehmen ihre Aufgabe. Die Hausordnung regelt Ruhezeiten, Personenzahl, Rauchen, Haustiere und Mülltrennung, im Streitfall berufen Sie sich auf sie. Der Hausordnungs-Generator für Ferienwohnungen erstellt sie mit den deutschen Klauseln. Die digitale Gästemappe beantwortet wiederum die Fragen, die sonst per Nachricht kommen: Anreise, WLAN, Geräte, Müll, Kurtaxe, Check-out. Zusammen halten beide die Vermietung auf der Seite der Vermögensverwaltung, denn Sie informieren Ihre Gäste, statt sie zu bedienen.

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Häufige Fragen zum Vermieten ohne Gewerbe

Fazit

Ohne Gewerbe zu vermieten heißt, Räume zu überlassen, nicht Gäste zu bedienen. Beschränken Sie Ihre Leistungen auf Endreinigung, Wäsche, Schlüssel und Gästemappe, dann bleiben Ihre Einkünfte solche aus Vermietung und Verpachtung, und Gewerbeanzeige, IHK und Gewerbesteuer entfallen. Klären Sie vorher, was Teilungserklärung oder Mietvertrag erlauben und was Ihre Stadt an Genehmigung und Registriernummer verlangt. Über die Umsatzsteuer entscheidet davon unabhängig allein der Umsatz.

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