Endreinigung Ferienwohnung: 7 % oder 19 % Umsatzsteuer?

Die Endreinigung einer Ferienwohnung wird mit 7 % Umsatzsteuer besteuert, nicht mit 19 %. Sie gehört zu den Leistungen, die unmittelbar der Beherbergung dienen, und teilt deshalb den ermäßigten Steuersatz der Übernachtung; die Finanzverwaltung führt die „Reinigung der gemieteten Räume“ ausdrücklich in dieser Liste. Wer als Kleinunternehmer vermietet, weist auch auf die Reinigung keine Umsatzsteuer aus. Ob der Gast die Reinigung als eigene Gebühr zahlt oder im Übernachtungspreis, entscheiden Sie im Inserat; an der Steuer ändert das nichts.

Um die Endreinigung ranken sich drei Fragen, die Gastgeber immer wieder stellen: Welcher Steuersatz gilt, wer bezahlt sie, und wie kommt sie richtig auf die Rechnung? Die Antworten stehen im Gesetz, im Umsatzsteuer-Anwendungserlass und in zwei Urteilen, alle am 22. September 2026 nachgelesen. Was es nicht gibt, ist ein amtlicher Durchschnittspreis; dafür bekommen Sie hier die Rechnung, mit der Sie Ihren eigenen Preis herleiten.

Auf einen Blick (Stand 22. September 2026)

• Steuersatz: 7 % auf die Endreinigung als Teil der kurzfristigen Beherbergung (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, UStAE 12.16 Abs. 4)
• 19 % bleiben für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen: Frühstück, Parkplatz, Internetzugang, Reinigung und Bügeln von Kleidung (UStAE 12.16 Abs. 8)
• Kleinunternehmer nach § 19 UStG: keine Umsatzsteuer, auch nicht auf die Reinigung
• Airbnb berechnet die Gastgebergebühr auf den Preis pro Nacht und die Gebühren des Gastgebers, die Reinigungsgebühr eingeschlossen
• Rechnung: Entgelt nach Steuersätzen aufgeschlüsselt (§ 14 Abs. 4 UStG), als Kleinunternehmer mit Hinweis auf § 19 UStG (§ 34a UStDV)

Warum die Endreinigung mit 7 % besteuert wird

Der ermäßigte Steuersatz gilt für „die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält“. Derselbe Absatz schränkt ein: „Satz 1 gilt nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn diese Leistungen mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind“ (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Alles hängt also an der Frage, ob eine Leistung unmittelbar der Beherbergung dient.

Für die Reinigung hat die Finanzverwaltung sie beantwortet. Der Umsatzsteuer-Anwendungserlass zählt die Leistungen auf, bei denen diese Voraussetzung erfüllt ist, „auch wenn die Leistungen gegen gesondertes Entgelt erbracht werden“: möblierte Räume, Stromanschluss, Bettwäsche, Handtücher und Bademäntel, „Reinigung der gemieteten Räume“, Körperpflegeutensilien, Weckdienst, die Mitunterbringung von Tieren (UStAE 12.16 Abs. 4). Eine gesondert berechnete Reinigungsgebühr ändert daran nichts: Sie steht ausdrücklich im Text.

Die Gegenliste ist genauso klar. Nicht begünstigt sind nach demselben Abschnitt Verpflegung wie Frühstück, Minibar, Telefon und Internet, Wellness, Sportgeräte, Ausflüge, Gepäcktransport, Parkplätze und die „Reinigung und Bügeln von Kleidung“. Diese Leistungen unterliegen 19 %, auch wenn sie im Pauschalpreis stecken; das ist das Aufteilungsgebot des § 12 Abs. 2 Nr. 11 Satz 2 UStG.

Zwei Gerichte haben es bestätigt. Der Bundesfinanzhof: „Bei Übernachtungen in einem Hotel unterliegen nur die unmittelbar der Vermietung (Beherbergung) dienenden Leistungen des Hoteliers dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 %“, Frühstück gehört nicht dazu (BFH, Urteil vom 24. April 2013, XI R 3/11). Der Europäische Gerichtshof hat am 5. März 2026 auf Vorlage des Bundesfinanzhofs entschieden, dass das Unionsrecht einer solchen nationalen Regelung nicht entgegensteht, die Parkplätze, Fitness- und Wellnesseinrichtungen, WLAN und Frühstück vom ermäßigten Satz ausschließt, sofern sie den ermäßigten Satz auf konkrete und spezifische Aspekte der Beherbergung beschränkt und die steuerliche Neutralität wahrt (EuGH, verbundene Rechtssachen C-409/24 bis C-411/24). Die Reinigung der Räume stand in keinem der Verfahren zur Debatte: Sie dient der Beherbergung, und dabei bleibt es.

Kleinunternehmer: keine Umsatzsteuer, auch nicht auf die Reinigung

Wer die Kleinunternehmerregelung nutzt, erbringt steuerfreie Umsätze: keine 7 % auf die Übernachtung, keine 7 % auf die Reinigung, kein Vorsteuerabzug. Die Grenzen liegen bei 25.000 € Gesamtumsatz im Vorjahr und 100.000 € im laufenden Jahr (§ 19 Abs. 1 UStG); die Reinigungsgebühren zählen zum Gesamtumsatz dazu. Ob Sie unter den Grenzen bleiben und was ein Wechsel für Ihren Preis bedeutet, rechnet der Kleinunternehmer-Check im Steuerleitfaden für Ferienwohnungen mit Ihren Zahlen.

Ein Detail für die Praxis: Lässt der Kleinunternehmer von einer Reinigungsfirma putzen, zahlt er auf deren Rechnung 19 % und bekommt sie nicht als Vorsteuer zurück. Wer regelbesteuert ist, zieht die 19 % der Firma als Vorsteuer ab und führt 7 % auf die Reinigungsgebühr des Gastes ab.

Wer die Endreinigung bezahlt

Am Ende immer der Gast, die Frage ist nur, wie sichtbar. Drei Wege sind üblich, und die Plattformen behandeln sie unterschiedlich:

• Als eigene Reinigungsgebühr. Bei Airbnb legen Sie sie im Kalender unter Preiseinstellungen und Gebühren fest; sie wird „zum Zeitpunkt der Buchung auf Grundlage der Aufenthaltsdauer des Gastes festgelegt“, und Sie können Gästen, die nur ein oder zwei Nächte buchen, eine niedrigere Reinigungsgebühr anbieten (Airbnb-Hilfe, Artikel 58). Für den Gast ist sie „Bestandteil des Gesamtpreises“ (Airbnb-Hilfe, Artikel 2812). Für Sie zählt sie zur Bemessungsgrundlage der Gastgebergebühr: Airbnb berechnet sie auf den Preis pro Nacht „und etwaiger von dem/der Gastgeber:in erhobener Gebühren“ (Airbnb-Hilfe, Artikel 1857), bei 15,5 % also auch auf jeden Euro Reinigung.
• Bei Booking.com legen Sie die Reinigungsgebühr im Extranet unter Unterkunft, Richtlinien, „Weitere Gebühren und Kosten“ an und geben an, ob sie bereits Teil der Rate ist oder nicht (Booking.com Partnerhilfe, „Meine Servicegebühren verwalten“). Booking.com zählt sie zu den Unterkunftsberechnungen, die Sie zum Zimmerpreis hinzufügen, und verlangt, dass alle zusätzlichen Gebühren korrekt kategorisiert sind, damit die Preise transparent bleiben (Partnerhilfe, „Zusätzliche Gebühren verstehen“).
• Im Übernachtungspreis. Sie verteilen die Reinigung auf den Preis pro Nacht. Kurze Aufenthalte werden dadurch günstiger, lange teurer, und der Gast sieht keine zweite Zeile. Steuerlich bleibt es bei 7 % auf den ganzen Betrag.

Was nicht geht: die Reinigung nachträglich verlangen, wenn sie im Inserat nicht stand. Und was selten gut geht: dem Gast das Putzen überlassen und trotzdem eine Gebühr nehmen. Wer die Endreinigung berechnet, reinigt auch; was der Gast vor der Abreise tun soll, gehört in die Hausordnung, nicht in die Gebühr.

Was die Endreinigung kostet

Einen amtlichen Durchschnittspreis für die Endreinigung einer Ferienwohnung gibt es nicht, und die Preise der Reinigungsfirmen sind regional. Statt eines geschätzten Marktwerts hilft Ihnen eine Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen:

Zwei Regeln helfen beim Festlegen. Erstens: Die Gebühr deckt den Wechsel, nicht den Aufenthalt; bei einer Nacht ist sie relativ teuer, bei zehn Nächten fällt sie kaum auf. Airbnb erlaubt deshalb eine niedrigere Gebühr für Aufenthalte von ein oder zwei Nächten. Zweitens: Was Sie als Gebühr ausweisen, trägt bei Airbnb 15,5 % Gastgebergebühr; ein Teil der Gastgeber rechnet die Reinigung deshalb in den Nachtpreis ein. Beide Wege sind zulässig, solange der Gast den Gesamtpreis vor der Buchung sieht.

Was von einer Buchung nach Gebühren übrig bleibt, zeigt der Airbnb-Gebühren-Rechner mit Ihrer Reinigungsgebühr als eigener Position:

So stellen Sie die Endreinigung in Rechnung

Gegenüber Privatgästen müssen Sie keine Rechnung stellen: Für die kurzfristige Beherbergung besteht keine Rechnungserteilungspflicht, wenn die Leistung weder an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen noch an eine juristische Person erbracht wird (UStAE 12.16 Abs. 10). Geschäftsreisende brauchen sie aber, und viele Gäste fragen danach. Dann gilt:

• Das Entgelt ist „nach Steuersätzen und einzelnen Steuerbefreiungen aufgeschlüsselt“ anzugeben, mit dem anzuwendenden Steuersatz und dem Steuerbetrag (§ 14 Abs. 4 Nr. 7 und 8 UStG). Übernachtung und Endreinigung stehen als zwei Zeilen zu 7 %; ein Frühstück oder ein Parkplatz stünde als Zeile zu 19 %.
• Als Kleinunternehmer weisen Sie keine Steuer aus und schreiben stattdessen den Hinweis darauf, dass für die Leistung die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer nach § 19 UStG gilt (§ 34a UStDV).
• Die Kurtaxe ist keine Leistung von Ihnen, sondern ein durchlaufender Posten für die Gemeinde; sie steht außerhalb der Umsatzsteuer auf der Rechnung. Wie sie erhoben wird, erklärt der Leitfaden zur Kurtaxe.
• Enthält ein Pauschalpreis auch nicht begünstigte Leistungen ohne eigenes Entgelt, ist deren Anteil zu schätzen; die Verwaltung beanstandet es nicht, wenn Frühstück, Internet, Kleiderreinigung, Transfer, Sauna, Fitness und Parkplatz als Sammelposten mit 20 % des Pauschalpreises angesetzt werden (UStAE 12.16 Abs. 11 und 12).

Der Rechnungsgenerator setzt diese Regeln um: Übernachtung und Endreinigung zu 7 %, Kurtaxe als durchlaufender Posten, Kleinunternehmer-Hinweis auf Knopfdruck, als PDF oder Word-Datei.

Was die Hausordnung zur Reinigung sagen sollte

Die Endreinigung ist Ihre Leistung; was der Gast vor der Abreise tut, ist Vereinbarung. Damit beides zusammenpasst, gehören drei Dinge in die Hausordnung: der Zustand bei der Abreise (Geschirr gespült, Müll getrennt und hinausgebracht, Fenster geschlossen), was die Endreinigung umfasst und was nicht (kein Abwasch von zehn Tagen, keine Grillroste), und was bei übermäßiger Verschmutzung geschieht, mit Betrag und Beleg. Der Hausordnungs-Generator für Ferienwohnungen formuliert diese Klauseln mit Ruhezeiten, Mülltrennung und Kurtaxe-Hinweis.

Dieselben Anweisungen gehören in die digitale Gästemappe unter Check-out: Gäste lesen sie dort am Abreisemorgen auf dem Telefon, nicht auf einem Zettel am Kühlschrank. Weniger Rückfragen, weniger Sauberkeitsbewertungen, die eigentlich Missverständnisse waren.

Häufige Fragen zur Endreinigung

Fazit

Die Endreinigung ist Beherbergung: 7 %, als Kleinunternehmer 0 %. Legen Sie sie als Gebühr oder im Nachtpreis fest, wie es zu Ihren Aufenthaltsdauern passt, weisen Sie sie auf der Rechnung als eigene Zeile zum selben Steuersatz aus und schreiben Sie in die Hausordnung, was der Gast vor der Abreise tut. Den Preis leiten Sie aus Ihren Stunden, Ihrer Wäsche und Ihrer Anfahrt her, nicht aus einem Durchschnitt, den niemand veröffentlicht.

WonderGuest legt die Check-out-Anweisungen Ihrer Ferienwohnung in die digitale Gästemappe, per QR-Code, in sechs Sprachen: Müll, Geschirr, Schlüssel, Abreisezeit.

Gästemappe erstellen →