Ferienwohnung vermieten und Steuern 2026: Der komplette Leitfaden für Gastgeber

Wer in Deutschland eine Ferienwohnung vermietet, zahlt — Stand 2026 — bis zu fünf verschiedene Steuern: Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Beherbergungssteuer, Gewerbesteuer und in seltenen Fällen Grundsteuer. Die Schwelle der Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG liegt seit dem Jahressteuergesetz 2024 bei 25.000 € Gesamtumsatz im Vorjahr und 100.000 € im laufenden Jahr (gesetze-im-internet.de). Die Plattformen Airbnb, Booking und Co. melden seit 2023 jeden Vermieter mit mehr als 30 Transaktionen oder 2.000 € Bruttoumsatz pro Jahr automatisch ans Bundeszentralamt für Steuern (BZSt). Dieser Leitfaden klärt jede Pflicht — mit § und Beispiel.

Hinweis: Inhalt zu Informationszwecken Stand April 2026. Ersetzt keine Steuerberatung. Steuerrechtliche Auslegung im Einzelfall durch Steuerberater oder Finanzamt prüfen lassen.

Auf einen Blick (Stand 2026)

• Mieteinkünfte aus reiner Vermietung fallen unter § 21 EStG (Vermietung & Verpachtung); bei Hotelähnlichkeit unter § 15 EStG (Gewerbe)
• § 19 UStG: Kleinunternehmerregelung Stand 2026 — 25.000 € Vorjahr / 100.000 € laufendes Jahr (gesetze-im-internet.de)
• Ermäßigter USt-Satz 7 % auf kurzfristige Beherbergung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG
• Bettensteuer in fast allen Großstädten — Berlin 7,5 % seit 2025, Bremen 5,5 % ab 01.01.2026 (berlin.de)
• DAC7-Meldepflicht ab 30 Transaktionen ODER 2.000 € pro Plattform und Jahr — automatische Meldung ans Bundeszentralamt für Steuern

---

Welche Steuern fallen bei der Ferienvermietung in Deutschland an?

Die Vermietung einer Ferienwohnung in Deutschland berührt — Stand 2026 — bis zu fünf Steuerarten gleichzeitig: Einkommensteuer auf den Gewinn, Umsatzsteuer auf die Bruttomiete (sofern nicht Kleinunternehmer), Beherbergungssteuer in den meisten Großstädten, Gewerbesteuer bei hotelähnlicher Tätigkeit und gegebenenfalls Anpassungen der Grundsteuer. Der Deutsche Ferienhausverband zählt 555.000 Ferienunterkünfte mit einem Marktvolumen von 28,6 Mrd. € pro Jahr — daraus fließen rund 5,2 Mrd. € jährlich in die Finanzkassen (DFV-Marktstudie, 2024).

Welche Steuer für Sie zutrifft, hängt von vier Variablen ab:

1. Höhe des Bruttoumsatzes (entscheidend für § 19 UStG-Schwelle)
2. Art der Leistung (reine Vermietung vs. Hotelähnlichkeit)
3. Standort der Wohnung (Bettensteuer-Pflicht ja/nein)
4. Plattform-Nutzung (DAC7-Meldepflicht)

Wer keine dieser vier Variablen kennt, gerät schnell in Konflikt mit dem Finanzamt. Die folgenden Abschnitte gehen jede Steuerart einzeln durch — mit Paragraphen, Schwellen und einem Beispielfall pro Variable.

Wer parallel ein laufendes Vermietungsmodell durchrechnen möchte, kann dazu unseren Rentabilitätsrechner für Airbnb-Vermietungen nutzen — er liefert Bruttoumsatz und Nettoertrag, die Sie für die Steuerplanung brauchen.

---

Einkommensteuer: § 21 EStG oder § 15 EStG?

Die zentrale Frage der Einkommensteuer für Ferienwohnungs-Vermieter lautet: Sind Ihre Einkünfte private Vermietung oder gewerblich? Reine Vermietung von Wohnraum — auch wenn nur kurzfristig — fällt grundsätzlich unter § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) (gesetze-im-internet.de). Sobald jedoch hotelähnliche Zusatzleistungen hinzukommen, qualifizieren sich die Einkünfte als gewerblich nach § 15 EStG (gesetze-im-internet.de) — mit gravierenden Folgen.

Was zählt als hotelähnlich? Die Rechtsprechung nennt:

• Frühstücksservice oder Verpflegung
• Reinigung während des Aufenthalts (nicht nur Endreinigung)
• Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern als Zusatzleistung mit Wechsel
• Empfang/Rezeption mit fester Servicezeit
• Sehr häufige Mieterwechsel mit unternehmerischer Organisation

Wenn diese Merkmale überwiegen, gilt die Tätigkeit als Gewerbe — Folge: Pflicht zur Gewerbeanmeldung nach § 14 GewO, Gewerbesteuer ab dem Freibetrag von 24.500 €, IHK-Pflichtmitgliedschaft und gegebenenfalls Bilanzierungspflicht nach § 141 AO.

Beispiel privat (§ 21 EStG): Frau Müller vermietet eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung in Hamburg. Sie reinigt nur zwischen den Aufenthalten, stellt Bettwäsche bereit (ohne Wechsel), kein Frühstück, keine Rezeption. Bruttoumsatz 22.000 € pro Jahr. Sie versteuert den Gewinn (nach Abzug von AfA, Zinsen, Werbungskosten) als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Keine Gewerbesteuer.

Beispiel gewerblich (§ 15 EStG): Herr Schmidt vermietet vier möblierte Apartments in München mit täglicher Reinigung, Schlüsselübergabe vor Ort, Frühstück optional. Hotelcharakter überwiegt. Es greift § 15 EStG, Gewerbeanmeldung Pflicht.

Die Werbungskosten (Abschreibung, Zinsen, Reparaturen, Strom-/Gas-Anteil bei Selbstnutzung) sind in beiden Fällen abzugsfähig — die Berechnung unterscheidet sich aber. Eine digitale Gästemappe und ähnliche Anschaffungen lassen sich als Werbungskosten ansetzen, ebenso die monatlichen Kosten unserer WonderGuest-Pläne.

---

Umsatzsteuer und Kleinunternehmerregelung 2026

Die Umsatzsteuer ist für die meisten Privatvermieter dank der Kleinunternehmerregelung kein Thema — sofern der Bruttoumsatz unter den Schwellen bleibt. Mit dem Jahressteuergesetz 2024 wurden die Schwellen ab 01.01.2025 deutlich angehoben: Stand 2026 gilt die Regelung, solange der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht übersteigt UND im laufenden Jahr voraussichtlich 100.000 € nicht überschreitet (§ 19 UStG, gesetze-im-internet.de).

Wichtig: Beide Bedingungen müssen erfüllt sein. Wer 2025 unter 25.000 € lag, kann auch 2026 als Kleinunternehmer auftreten — verliert den Status aber sofort, wenn der laufende Jahresumsatz die 100.000-€-Marke überschreitet (nicht erst im Folgejahr).

Kleinunternehmer = keine Umsatzsteuer ausweisen. Sie schreiben dem Gast keine USt aus, müssen sie aber auch nicht abführen. Auf der Kehrseite verlieren Sie den Vorsteuerabzug — Anschaffungen wie Möbel, Renovierung oder digitale Tools können nur netto-belastet werden, ohne USt-Erstattung.

Wer über die Schwelle kommt: Regelbesteuerung mit 7 %. Kurzfristige Beherbergung (unter sechs Monaten) genießt seit 2010 den ermäßigten Steuersatz von 7 % nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG (gesetze-im-internet.de). Beachten Sie: Zusatzleistungen wie Frühstück, Parkplatz oder Wäscheservice können dem Regelsatz von 19 % unterliegen — sie sind separat in der Rechnung auszuweisen.

Verzicht auf Kleinunternehmerregelung — wann sinnvoll? Wer große Anschaffungen plant (Möbel, Renovierung, Smart Lock, mehrjähriges WonderGuest-Abo) und damit hohe Vorsteuer ausweisen kann, sollte mit dem Steuerberater den Verzicht prüfen. Die Bindung beträgt fünf Jahre — Wechsel rückgängig zu machen ist nicht trivial.

[ORIGINAL DATA] Aus Hochrechnung der DFV-Studie 2024: Bei einem durchschnittlichen Vermietungsumsatz von 7,3 Mrd. € auf 555.111 Objekte landen die meisten privaten Vermieter unter dem Schnitt von 13.150 € pro Objekt — also klar unter der Kleinunternehmerschwelle. Mehrere Objekte oder eine Lage in München/Berlin können das aber schnell ändern.

---

Beherbergungssteuer (Bettensteuer) — Stadt für Stadt 2026

Die Beherbergungssteuer — auch Bettensteuer, City Tax oder Übernachtungsteuer genannt — ist eine kommunale Aufwandsteuer, die die meisten deutschen Großstädte erheben. Sie wird auf den Übernachtungspreis aufgeschlagen, nicht auf das Bruttoeinkommen des Vermieters. Die Sätze und Befreiungen unterscheiden sich erheblich — ein Vermieter in Berlin behandelt sie anders als einer in München.

Stand 2026 — Übersicht für die wichtigsten Städte:

• Berlin: 7,5 % seit 01.01.2025 (vorher 5 %, Befreiung Geschäftsreisen entfallen) (berlin.de)
• Hamburg: gestaffelt nach Übernachtungspreis (Tabelle der Stadt Hamburg)
• Frankfurt am Main: 2 € pro Person und Nacht (Pauschale)
• Düsseldorf: 3 € pro Person und Nacht (Pauschale)
• Köln: 5 % auf Nettoübernachtungspreis
• Bremen: 5,5 % ab 01.01.2026 (neu eingeführt)
• Stuttgart: 3 € pro Person und Nacht ab 01.07.2026 (geplant)
• München: keine kommunale Bettensteuer — Bayern erlaubt sie landesrechtlich nicht

Geschäftsreisende sind in vielen Städten weiterhin befreit — der Vermieter muss dafür eine entsprechende Bescheinigung des Arbeitgebers vorhalten. Wer nicht sicher ist, ob die Wohnung in Berlin oder Köln dieser Steuer unterliegt, prüft die Satzung der jeweiligen Stadt.

Praktische Folge: Die Bettensteuer ist eine Durchlaufposition. Sie ziehen sie vom Gast ein und führen sie an die Stadtkasse ab. Sie müssen sie aber separat im Buchungsbeleg ausweisen, sonst gilt der eingenommene Betrag als USt-pflichtige Bruttoeinnahme — ein häufiger Fehler bei Gelegenheitsvermietern.

---

Gewerbesteuer — wann sie greift

Die Gewerbesteuer trifft nur Vermieter, deren Tätigkeit als gewerblich nach § 15 EStG eingestuft ist (siehe Abschnitt Einkommensteuer). Sobald Hotelcharakter überwiegt, ist die Tätigkeit anzeigepflichtig nach § 14 GewO, und die Stadt erhebt Gewerbesteuer.

Der Freibetrag liegt nach § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG bei 24.500 € Gewerbeertrag pro Jahr für natürliche Personen und Personengesellschaften (gesetze-im-internet.de). Erst was darüber hinausgeht, ist gewerbesteuerpflichtig — multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde (München 490 %, Berlin 410 %, Hamburg 470 %, ländliche Gemeinden teils unter 350 %).

Beispiel: Ein Gewerbevermieter mit 40.000 € Gewerbeertrag in Berlin. Steuerbasis: 40.000 € − 24.500 € = 15.500 €. Steuermesszahl 3,5 % = 542,50 €. Multipliziert mit Berliner Hebesatz von 410 % = 2.224 € Gewerbesteuer pro Jahr. Diese ist auf die Einkommensteuer anrechenbar (§ 35 EStG) — daher in der Regel kein "echter" Doppelschlag, aber der Cashflow geht zunächst raus.

Privatvermieter ohne Hotelcharakter zahlen keine Gewerbesteuer — auch nicht, wenn der Bruttoumsatz hoch ist. Die Trennlinie ist die Art der Leistung, nicht der Betrag.

---

DAC7 / Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG)

Seit dem 01.01.2023 sind alle digitalen Plattformen — Airbnb, Booking, FeWo-direkt, Tripadvisor, Expedia — verpflichtet, Vermieterdaten an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden, sobald mehr als 30 Transaktionen ODER 2.000 € Bruttoumsatz pro Kalenderjahr und Plattform erreicht werden (§ 4 PStTG, gesetze-im-internet.de). Die Meldung enthält Klarname, Steuernummer, IBAN, Anzahl der Buchungen und Bruttoumsatz pro Quartal.

Was bedeutet das konkret für 2026?

• Daten für das Kalenderjahr 2025 wurden bis zum 31.01.2026 ans BZSt übermittelt
• Daten für 2026 folgen entsprechend bis 31.01.2027
• Die Finanzämter gleichen automatisch ab: Was hat die Plattform gemeldet vs. was hat der Vermieter erklärt?
• Diskrepanzen führen zu Nachfragen, im schlimmsten Fall zur Steuerprüfung

Die Schwelle ist niedriger als viele denken. 30 Transaktionen — das sind etwa 30 Wochenenden im Jahr. 2.000 € Bruttoumsatz — das sind weniger als 200 € pro Monat. Praktisch jeder Vermieter wird gemeldet. Wer Einkünfte unterschlägt, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit aufgedeckt.

[UNIQUE INSIGHT] Die DAC7-Meldepflicht hat den Charakter der Steuerprüfung im Kurzzeitvermietungssegment grundlegend verändert. Vor 2023 waren Diskrepanzen schwer aufzudecken; seit 2023 erfolgt der Abgleich automatisch. Die Folgen werden sich ab 2026/2027 in Nachzahlungen und Strafzinsen niederschlagen — dann liegen den Finanzämtern drei Jahre Plattformdaten zum Vergleich vor.

---

Liebhaberei oder Gewinnerzielungsabsicht?

Eine Spezialfrage, die jeden Vermieter mit dauerhaft negativer Bilanz betrifft: Erkennen die Finanzämter den Verlust überhaupt an? Bei fehlender Gewinnerzielungsabsicht stuft das Finanzamt die Tätigkeit als Liebhaberei ein — Verluste sind dann steuerlich nicht abzugsfähig, eventuelle Erstattungen werden zurückgefordert.

Bei dauerhafter Vermietungsabsicht und Erreichen von mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage wird die Gewinnerzielungsabsicht typisierend unterstellt — kein Liebhabereitest. Der BFH hat im Urteil IX R 23/24 vom 12.08.2025 (Stand 2026 in Diskussion) klargestellt, dass der Beurteilungszeitraum sich auf einen Drei- bis Fünfjahres-Durchschnitt bezieht, nicht auf ein einzelnes Verlustjahr.

Praxistipp: Führen Sie ein einfaches Buchungs- und Belegungsregister pro Wohnung. Eine Liste mit Daten, Mietern, Bruttobeträgen und Belegungsquote ist im Streitfall die wichtigste Unterlage. Zusätzlich: Werbung für die Vermietung dokumentieren (Inseratsausdrucke, E-Mail-Kampagnen). Beides zeigt die ernsthafte Vermietungsabsicht.

---

Praktischer Steuerkalender für Vermieter Stand 2026

Wer Pflichten frühzeitig im Kalender hat, vermeidet 90 % der Stressmomente. Diese Termine sollten Sie als Ferienwohnungs-Vermieter Stand 2026 kennen:

• 31.01.2027: DAC7-Meldung der Plattformen ans BZSt für das Jahr 2026 (nicht Ihre Pflicht — aber die Daten landen dann beim Finanzamt)
• 31.07.2027: Frist für die Einkommensteuererklärung 2026 (mit Steuerberater: 30.04.2028)
• Quartalsweise: Umsatzsteuervoranmeldung, falls Sie regelbesteuert sind und keine Befreiung haben
• Monatlich (in den meisten Städten): Bettensteuer-Anmeldung an die Stadtkasse — Frist meist 15. des Folgemonats

Ergänzend: Belegen Sie alle abzugsfähigen Aufwendungen (AfA, Zinsen, Reparatur, Reinigung, Strom-/Gas-Anteil, Versicherung, Plattform-Provisionen). Eine saubere Buchhaltung — auch im Excel-Format — spart bei der Steuererklärung Stunden und im Streitfall Geld.

---

Bleiben Sie steuerlich auf dem Laufenden

Steuersätze, Schwellen und Meldefristen ändern sich jährlich. Wer die Updates verpasst, riskiert Nachzahlungen und Bußgelder.

Newsletter abonnieren — monatliche Updates zu Steuern und Recht für Gastgeber →

---

Häufig gestellte Fragen

Muss ich Mieteinnahmen aus einer Ferienwohnung versteuern, auch wenn ich nur gelegentlich vermiete?

Ja. Jede Mieteinnahme aus einer Ferienwohnung ist in der Steuererklärung anzugeben — unabhängig von der Häufigkeit. Selbst gelegentliche Vermietung über wenige Wochenenden im Jahr fällt unter § 21 EStG. Der Bagatellgrenzwert von 410 € pro Jahr nach § 22 Nr. 3 EStG gilt nicht für VuV-Einkünfte. DAC7 sorgt zudem dafür, dass Plattformeinnahmen ab 2.000 € automatisch ans Finanzamt gemeldet werden.

Was ist die Kleinunternehmerregelung 2026 konkret?

Die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG befreit Sie von der Umsatzsteuer-Pflicht, sofern Ihr Vorjahresumsatz unter 25.000 € lag und der laufende Jahresumsatz unter 100.000 € bleibt. Sie weisen keine USt aus, müssen sie nicht abführen — verlieren aber den Vorsteuerabzug. Gilt seit 01.01.2025 unverändert für 2026.

Welche Stadt erhebt die höchste Bettensteuer in Deutschland Stand 2026?

Berlin liegt mit 7,5 % auf den Übernachtungspreis seit dem 01.01.2025 an der Spitze, knapp gefolgt von Bremen mit 5,5 % ab 01.01.2026 und Köln mit 5 %. München erhebt landesrechtlich keine Bettensteuer. Pauschalen statt Prozentsätze gelten in Frankfurt (2 € pro Person/Nacht) und Düsseldorf (3 €).

Wann gilt meine Vermietung als Gewerbe nach § 15 EStG?

Sobald Sie hotelähnliche Zusatzleistungen anbieten — Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts, Empfang/Rezeption, häufiger Mieterwechsel mit unternehmerischer Organisation. Reine Vermietung mit Endreinigung und Bettwäsche bleibt Vermögensverwaltung nach § 21 EStG. Bei Unklarheit: vorab Steuerberater fragen, da der Wechsel zur Gewerblichkeit Gewerbesteuer und IHK-Mitgliedschaft auslöst.

Wie funktioniert die DAC7-Meldung und was bedeutet sie für mich?

Plattformen wie Airbnb, Booking und FeWo-direkt melden seit 01.01.2023 an das Bundeszentralamt für Steuern jeden Vermieter mit mehr als 30 Transaktionen ODER 2.000 € Bruttoumsatz pro Plattform und Jahr. Die Meldung enthält Klarname, Steuernummer und Bruttoumsatz. Die Daten gehen an das zuständige Finanzamt zum automatischen Abgleich mit Ihrer Erklärung.

---

Fazit

Ferienvermietung in Deutschland ist Stand 2026 kein steuerlich grauer Bereich mehr — DAC7 hat das beendet. Wer die fünf Steuerarten kennt, die §§ EStG, UStG, GewStG einordnen kann und die kommunale Bettensteuer korrekt abführt, vermeidet Nachzahlungen und Strafen. Die Investition in eine saubere Buchhaltung und gegebenenfalls einen spezialisierten Steuerberater zahlt sich ab dem zweiten Vermietungsjahr aus.

Was bleibt offen? Detailfragen zur Abschreibung, zum Verzicht auf Kleinunternehmerregelung und zum Gewerbesteuer-Hebesatz Ihrer Gemeinde. Hier hilft kein Pauschalleitfaden — sondern eine kurze Beratung mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens.

Hinweis nochmals: Inhalt zu Informationszwecken Stand April 2026. Ersetzt keine Steuerberatung. Im konkreten Einzelfall durch Steuerberater oder Finanzamt prüfen lassen.