Ferienwohnung vermieten und Steuern 2026: der Leitfaden

Wer in Deutschland eine Ferienwohnung vermietet, hat es 2026 mit bis zu fünf Steuern zu tun: Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Beherbergungssteuer, Gewerbesteuer und in seltenen Fällen Grundsteuer. Die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG gilt seit dem Jahressteuergesetz 2024 bis zu einem Gesamtumsatz von 25.000 € im Vorjahr und 100.000 € im laufenden Jahr (gesetze-im-internet.de). Zudem melden Airbnb, Booking.com und andere Plattformen seit 2023 die Einnahmen ihrer Vermieter ohne Mindestumsatz an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt). Welche dieser Pflichten Sie trifft, hängt von Ihrem Umsatz, Ihren Leistungen, dem Standort der Wohnung und der Plattform ab.

Hinweis: Dieser Text dient der Information und ersetzt keine Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Steuerberater oder vom Finanzamt prüfen.

Auf einen Blick (Stand 2026)

• Mieteinkünfte aus reiner Vermietung fallen unter § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung), bei Hotelähnlichkeit unter § 15 EStG (Gewerbe)
• Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG: 25.000 € im Vorjahr, 100.000 € im laufenden Jahr (gesetze-im-internet.de)
• Ermäßigter Umsatzsteuersatz von 7 % auf kurzfristige Beherbergung nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG
• Bettensteuer in fast allen Großstädten: Berlin 7,5 % seit 2025, Bremen 5,5 % seit 01.01.2026 (berlin.de, Bettensteuer nach Städten)
• DAC7: Die Plattform meldet Ihre Einnahmen ohne Mindestgrenze an das Bundeszentralamt für Steuern (§ 4 Abs. 5 PStTG)

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Welche Steuern fallen bei der Ferienvermietung in Deutschland an?

Die Vermietung einer Ferienwohnung in Deutschland berührt, Stand 2026, bis zu fünf Steuerarten gleichzeitig. Auf den Gewinn fällt Einkommensteuer an, auf die Bruttomiete Umsatzsteuer, sofern Sie nicht Kleinunternehmer sind. Hinzu kommen die Beherbergungssteuer in den meisten Großstädten, die Gewerbesteuer bei hotelähnlicher Tätigkeit und gegebenenfalls Anpassungen der Grundsteuer. Der Deutsche Ferienhausverband zählt 555.000 Ferienunterkünfte mit einem Marktvolumen von 28,6 Mrd. € pro Jahr, aus dem jährlich rund 5,2 Mrd. € in die öffentlichen Kassen fließen (DFV-Marktstudie, 2024).

Welche Steuern Sie betreffen, hängt von vier Faktoren ab:

1. Höhe des Bruttoumsatzes (entscheidend für die Schwelle nach § 19 UStG)
2. Art der Leistung (reine Vermietung oder Hotelähnlichkeit)
3. Standort der Wohnung (Bettensteuer ja oder nein)
4. Nutzung von Plattformen (DAC7-Meldepflicht)

Wer diese vier Faktoren nicht kennt, gerät schnell in Konflikt mit dem Finanzamt. Die folgenden Abschnitte gehen deshalb jede Steuerart einzeln durch, mit Paragraphen, Schwellen und Beispielen.

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Einkommensteuer: § 21 EStG oder § 15 EStG?

Bei der Einkommensteuer stellt sich für Vermieter von Ferienwohnungen eine zentrale Frage: Sind Ihre Einkünfte private Vermietung oder gewerblich? Die reine Vermietung von Wohnraum fällt grundsätzlich unter § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), auch wenn sie nur kurzfristig ist (gesetze-im-internet.de). Kommen jedoch hotelähnliche Zusatzleistungen hinzu, gelten die Einkünfte als gewerblich nach § 15 EStG (gesetze-im-internet.de). Das hat erhebliche Folgen.

Was zählt als hotelähnlich? Die Rechtsprechung nennt folgende Merkmale:

• Frühstücksservice oder Verpflegung
• Reinigung während des Aufenthalts (nicht nur Endreinigung)
• Bettwäsche und Handtücher als Zusatzleistung mit Wechsel
• Empfang oder Rezeption mit festen Servicezeiten
• sehr häufiger Mieterwechsel mit unternehmerischer Organisation

Überwiegen diese Merkmale, gilt die Tätigkeit als Gewerbe. Daraus folgen die Pflicht zur Gewerbeanmeldung nach § 14 GewO, Gewerbesteuer oberhalb des Freibetrags von 24.500 €, die Pflichtmitgliedschaft in der IHK und gegebenenfalls die Bilanzierungspflicht nach § 141 AO.

Beispiel privat (§ 21 EStG): Frau Müller vermietet eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung in Hamburg. Sie reinigt nur zwischen den Aufenthalten und stellt Bettwäsche bereit (ohne Wechsel), bietet aber weder Frühstück noch eine Rezeption an. Bei einem Bruttoumsatz von 22.000 € pro Jahr versteuert sie den Gewinn nach Abzug von AfA, Zinsen und Werbungskosten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gewerbesteuer fällt nicht an.

Beispiel gewerblich (§ 15 EStG): Herr Schmidt vermietet vier möblierte Apartments in München mit täglicher Reinigung, Schlüsselübergabe vor Ort und optionalem Frühstück. Hier überwiegt der Hotelcharakter, sodass § 15 EStG greift und er ein Gewerbe anmelden muss.

Die Werbungskosten (Abschreibung, Zinsen, Reparaturen, Strom- und Gasanteil bei Selbstnutzung) sind in beiden Fällen abzugsfähig, allerdings unterscheidet sich die Berechnung. Auch eine digitale Gästemappe und ähnliche Anschaffungen lassen sich als Werbungskosten ansetzen, ebenso die monatlichen Kosten unserer WonderGuest-Pläne.

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Umsatzsteuer und Kleinunternehmerregelung 2026

Kurz gesagt: Für die kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung gilt der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 %. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, etwa ein Parkplatz, unterliegen dem Regelsatz von 19 % (§ 12 UStG). Als Kleinunternehmer weisen Sie keine Umsatzsteuer aus, solange Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet (§ 19 UStG).

Für die meisten Privatvermieter spielt die Umsatzsteuer dank der Kleinunternehmerregelung keine Rolle, sofern der Bruttoumsatz unter den Schwellen bleibt. Das Jahressteuergesetz 2024 hat diese Schwellen ab 01.01.2025 deutlich angehoben. Stand 2026 gilt die Regelung daher, solange der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet (§ 19 UStG, gesetze-im-internet.de).

Wichtig: Beide Bedingungen müssen erfüllt sein. Wer 2025 unter 25.000 € lag, kann auch 2026 als Kleinunternehmer auftreten. Den Status verliert er allerdings sofort, sobald der laufende Jahresumsatz die Marke von 100.000 € überschreitet, und nicht erst im Folgejahr.

Kleinunternehmer-Check

Können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen?

Entscheidend sind zwei Zahlen, nämlich Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr und Ihr voraussichtlicher Umsatz in diesem Jahr. Die Grenzen dafür legt § 19 Abs. 1 UStG fest. Sobald Sie Ihre Zahlen eintragen, erscheint das Ergebnis.

Seit wann vermieten Sie?

Seit dem Vorjahr oder längerVorjahr 25.000 €, laufendes Jahr 100.000 €Erst in diesem Jahr angefangenim ersten Jahr gilt die Grenze von 25.000 €

Gesamtumsatz im Vorjahr

€

Alle vereinnahmten Entgelte Ihres Unternehmens, nicht nur die Ferienwohnung

Voraussichtlicher Umsatz in diesem Jahr

€

Schätzen Sie realistisch: Die Grenze greift bereits bei dem Umsatz, mit dem Sie sie überschreiten

Ihr Preis pro Nacht

€

Der Preis, den der Gast heute zahlt

Ja, Sie können die Kleinunternehmerregelung nutzen.

Ihre Umsätze sind steuerfrei: Sie weisen keine Umsatzsteuer aus, führen keine ab und können keine Vorsteuer abziehen. Auf der Rechnung steht der Hinweis auf die Steuerbefreiung nach § 19 UStG.

Wenn Sie dieses Jahr doch über 100.000,00 € kommen

Die Steuerbefreiung endet mitten im Jahr: Der Umsatz, mit dem Sie die Grenze überschreiten, ist bereits steuerpflichtig. Eine Schonfrist bis zum Jahresende gibt es nicht.

Im nächsten Jahr können Sie die Regelung weiter nutzen, weil Ihr diesjähriger Umsatz unter 25.000 € bleibt.

Was das für Ihren Preis von 100,00 € bedeutet

Als Kleinunternehmer behalten Sie100,00 €

Regelbesteuert, gleicher Preis: Ihnen bleiben netto93,46 €

darin enthaltene Umsatzsteuer (7 %)6,54 €

Regelbesteuert, mit 7 % Aufschlag: der Gast zahlt107,00 €

Der Satz von 7 % gilt für die Übernachtung und die Reinigung der Räume (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, UStAE 12.16 Abs. 4). Frühstück, Parkplatz und Internetzugang gegen Aufpreis unterliegen dem Regelsatz von 19 %.

Wer große Anschaffungen plant, kann auf die Regelung verzichten und die Vorsteuer abziehen. Der Verzicht bindet Sie für mindestens fünf Kalenderjahre (§ 19 Abs. 3 UStG).

Quellen, Stand: 22. September 2026

• § 19 Abs. 1 bis 3 UStG auf gesetze-im-internet.de: 25.000 € im Vorjahr, 100.000 € im laufenden Jahr, Verzicht mit fünfjähriger Bindung.
• BMF-Schreiben vom 18. März 2025 (III C 3 - S 7360/00027/044/105), Abschnitt 19.1 UStAE: bereits der Umsatz, mit dem die Grenze überschritten wird, ist nicht mehr steuerfrei; im Jahr der Aufnahme der Tätigkeit gilt die Grenze von 25.000 €.
• § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG und UStAE 12.16 Abs. 4: 7 % auf die kurzfristige Beherbergung einschließlich Reinigung der gemieteten Räume.

Allgemeine Information, keine Steuerberatung. Klären Sie Ihren Fall mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.

Kleinunternehmer weisen keine Umsatzsteuer aus. Sie stellen dem Gast keine Umsatzsteuer in Rechnung, müssen aber auch keine abführen. Im Gegenzug entfällt der Vorsteuerabzug. Für Anschaffungen wie Möbel, Renovierung oder digitale Tools bekommen Sie die gezahlte Umsatzsteuer also nicht erstattet.

Wer über die Schwelle kommt, zahlt in der Regelbesteuerung 7 %. Für kurzfristige Beherbergung (unter sechs Monaten) gilt seit 2010 der ermäßigte Steuersatz von 7 % nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG (gesetze-im-internet.de). Zusatzleistungen wie Parkplatz oder Wäscheservice können allerdings dem Regelsatz von 19 % unterliegen und sind deshalb in der Rechnung getrennt auszuweisen. Für die Speisen eines Frühstücks gilt als Verpflegungsdienstleistung ebenfalls 7 %, für Getränke dagegen 19 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 15 UStG).

Wann lohnt sich der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung? Wer große Anschaffungen plant (Möbel, Renovierung, Smart Lock, mehrjähriges WonderGuest-Abo) und dafür viel Vorsteuer geltend machen kann, sollte den Verzicht mit dem Steuerberater prüfen. Der Verzicht bindet Sie allerdings fünf Jahre, und ein Wechsel lässt sich nicht ohne Weiteres rückgängig machen.

Hochrechnung aus der DFV-Studie 2024: Bei einem Vermietungsumsatz von 7,3 Mrd. € auf 555.111 Objekte liegt der Schnitt bei 13.150 € pro Objekt, und die meisten privaten Vermieter landen darunter, also klar unter der Kleinunternehmerschwelle. Mehrere Objekte oder eine Lage in München oder Berlin können das aber schnell ändern.

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Beherbergungssteuer (Bettensteuer) 2026 Stadt für Stadt

Die Beherbergungssteuer, auch Bettensteuer, City Tax oder Übernachtungsteuer genannt, ist eine kommunale Aufwandsteuer, die die meisten deutschen Großstädte erheben. Sie knüpft an den Übernachtungspreis an, nicht an das Bruttoeinkommen des Vermieters. Sätze und Befreiungen unterscheiden sich dabei erheblich, sodass ein Vermieter in Berlin sie anders behandelt als einer in München.

Übersicht der wichtigsten Städte (Stand 2026):

Ob Geschäftsreisende zahlen, entscheidet jede Stadt selbst. In allen sieben Städten mit Abgabe zahlen sie inzwischen mit. Wo eine Befreiung noch gilt, braucht der Gast eine Bescheinigung des Arbeitgebers, die Sie aufbewahren.

Praktische Folge für die Umsatzsteuer: Entscheidend ist, wer die Steuer schuldet. In Berlin, Hamburg, Bremen und Stuttgart sind Sie als Vermieter Steuerschuldner und legen die Steuer über den Preis auf den Gast um. Zum Entgelt gehört nach § 10 Abs. 1 UStG alles, was der Gast für die Leistung zahlt. Ausgenommen sind nur Beträge, die Sie im Namen und für Rechnung eines anderen vereinnahmen (gesetze-im-internet.de). Eine Steuer, die Sie selbst schulden, ist deshalb kein durchlaufender Posten. In Düsseldorf, Köln und Frankfurt am Main schuldet dagegen der Gast die Abgabe, und Sie ziehen sie für ihn ein und haften dafür. Städte mit diesem Modell behandeln sie als durchlaufenden Posten, den Sie ohne Umsatzsteuer gesondert ausweisen (Stadt Essen). Als Kleinunternehmer weisen Sie ohnehin keine Umsatzsteuer aus.

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Gewerbesteuer: wann sie anfällt

Gewerbesteuer zahlen nur Vermieter, deren Tätigkeit nach § 15 EStG als gewerblich eingestuft ist (siehe Abschnitt Einkommensteuer). Überwiegt der Hotelcharakter, ist die Tätigkeit nach § 14 GewO anzeigepflichtig, und die Gemeinde erhebt Gewerbesteuer.

Der Freibetrag liegt nach § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG bei 24.500 € Gewerbeertrag pro Jahr für natürliche Personen und Personengesellschaften (gesetze-im-internet.de). Gewerbesteuerpflichtig ist erst der Betrag darüber, multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde (München 490 %, Berlin 410 %, Hamburg 470 %, ländliche Gemeinden teils unter 350 %).

Beispiel: Ein gewerblicher Vermieter in Berlin erzielt 40.000 € Gewerbeertrag. Nach Abzug des Freibetrags bleiben 40.000 € − 24.500 € = 15.500 €. Mit der Steuermesszahl von 3,5 % ergibt sich ein Messbetrag von 542,50 €, und mit dem Berliner Hebesatz von 410 % sind das 2.224 € Gewerbesteuer pro Jahr. Die Einkommensteuer ermäßigt sich um das Vierfache des Messbetrags (§ 35 EStG), hier um 2.170 €, höchstens um die tatsächlich gezahlte Gewerbesteuer. Bis zu einem Hebesatz von 400 % gleicht das die Gewerbesteuer rechnerisch aus, beim Berliner Hebesatz von 410 % bleiben 54 € bei Ihnen.

Privatvermieter ohne Hotelcharakter zahlen dagegen keine Gewerbesteuer, auch nicht bei hohem Bruttoumsatz. Die Trennlinie ist die Art der Leistung, nicht der Betrag.

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DAC7 / Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG)

Seit dem 01.01.2023 sind alle digitalen Plattformen wie Airbnb, Booking, FeWo-direkt, Tripadvisor und Expedia verpflichtet, die Daten ihrer Vermieter an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Für die Vermietung gibt es dabei keine Mindestgrenze. Die Ausnahme für weniger als 30 Fälle und weniger als 2.000 € im Jahr gilt nur für den Verkauf von Waren (§ 4 Abs. 5 PStTG). Die Meldung enthält Klarname, Steuernummer, IBAN, Anzahl der Buchungen und den Bruttoumsatz pro Quartal.

Was bedeutet das konkret für 2026?

• Die Daten für das Kalenderjahr 2025 wurden bis zum 31.01.2026 an das BZSt übermittelt.
• Die Daten für 2026 folgen entsprechend bis zum 31.01.2027.
• Die Finanzämter gleichen automatisch ab, was die Plattform gemeldet und was der Vermieter erklärt hat.
• Abweichungen führen zu Rückfragen, im schlimmsten Fall zu einer Steuerprüfung.

Für Vermieter gibt es keine Schwelle. Auch wer nur wenige Nächte im Jahr über eine Plattform vermietet, wird gemeldet, und wer Einkünfte verschweigt, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit entdeckt.

Die DAC7-Meldepflicht hat die Steuerprüfung bei der Kurzzeitvermietung grundlegend verändert. Vor 2023 waren Abweichungen schwer aufzudecken, seit 2023 läuft der Abgleich automatisch. Die Folgen werden sich ab 2026/2027 in Nachzahlungen und Strafzinsen niederschlagen, denn dann liegen den Finanzämtern Plattformdaten aus drei Jahren zum Vergleich vor.

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Liebhaberei oder Gewinnerzielungsabsicht?

Diese Frage betrifft jeden Vermieter, der dauerhaft Verluste schreibt: Erkennt das Finanzamt den Verlust überhaupt an? Fehlt die Gewinnerzielungsabsicht, stuft das Finanzamt die Tätigkeit als Liebhaberei ein. Die Verluste sind dann steuerlich nicht abzugsfähig, und eventuelle Erstattungen werden zurückgefordert.

Bei einer Ferienwohnung, die ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten wird, unterstellt die Rechtsprechung die Absicht, einen Überschuss zu erzielen, dagegen typisierend, solange die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 % unterschreitet. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 12. August 2025 (IX R 23/24) klargestellt, dass dafür die durchschnittliche Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zählt, nicht ein einzelnes Jahr (bundesfinanzhof.de).

Praxistipp: Führen Sie für jede Wohnung ein einfaches Buchungs- und Belegungsregister. Eine Liste mit Daten, Mietern, Bruttobeträgen und Belegungsquote ist im Streitfall die wichtigste Unterlage. Dokumentieren Sie außerdem Ihre Werbung für die Vermietung, etwa mit Inseratsausdrucken oder E-Mail-Kampagnen. Beides belegt die ernsthafte Vermietungsabsicht.

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Steuerkalender 2026 für Vermieter von Ferienwohnungen

Diese Termine sollten Sie als Vermieter einer Ferienwohnung kennen (Stand 2026):

Belegen Sie außerdem alle abzugsfähigen Aufwendungen (AfA, Zinsen, Reparaturen, Reinigung, Strom- und Gasanteil, Versicherung, Plattform-Provisionen). Eine saubere Buchhaltung, auch im Excel-Format, spart bei der Steuererklärung Stunden und im Streitfall Geld.

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Bleiben Sie steuerlich auf dem Laufenden

Steuersätze, Schwellen und Meldefristen ändern sich jährlich. Wer die Änderungen verpasst, riskiert Nachzahlungen und Bußgelder.

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Häufig gestellte Fragen

Fazit

Die Ferienvermietung in Deutschland ist Stand 2026 steuerlich keine Grauzone mehr, denn DAC7 hat sie beendet. Wer die fünf Steuerarten kennt, die einschlägigen Vorschriften aus EStG, UStG und GewStG einordnen kann und die kommunale Bettensteuer korrekt abführt, vermeidet Nachzahlungen und Strafen. Eine saubere Buchhaltung und gegebenenfalls ein spezialisierter Steuerberater zahlen sich ab dem zweiten Vermietungsjahr aus.

Offen bleiben Detailfragen zur Abschreibung, zum Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung und zum Gewerbesteuer-Hebesatz Ihrer Gemeinde. Hier hilft kein allgemeiner Leitfaden, sondern nur ein kurzes Gespräch mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens.

Nochmals der Hinweis: Dieser Inhalt dient der Information und ersetzt keine Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Steuerberater oder vom Finanzamt prüfen.