Übernachtungsteuer in Berlin 2026: die City Tax für Vermieter

Die Übernachtungsteuer beträgt 7,5 % des Nettoentgelts für die Übernachtung, Nebenkosten wie Frühstück zählen nicht dazu. Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2025, bis dahin waren es 5 %. Als Nettoentgelt gilt der Übernachtungspreis ohne Umsatzsteuer. Verlangen Sie als regelbesteuerter Vermieter 100 € pro Nacht, sind darin 7 % Umsatzsteuer enthalten. Das Nettoentgelt liegt dann bei 93,46 €, die Übernachtungsteuer bei 7,01 €. Als Kleinunternehmer ohne Umsatzsteuer ist hingegen der Übernachtungspreis selbst das Nettoentgelt.^[2][3]

Frühstück, Reinigungsgebühr und andere Nebenleistungen gehören nicht zur Bemessungsgrundlage, sofern sie gesondert ausgewiesen sind. Weisen Sie sie deshalb in der Rechnung getrennt aus, sonst fehlt Ihnen der Nachweis. Der Rechnungsgenerator für Ferienwohnungen führt Übernachtung und Nebenleistungen in eigenen Zeilen auf.^[2]

Steuerschuldner ist der Beherbergungsbetrieb, nicht der Gast. Berlin zählt dazu ausdrücklich private Ferienwohnungen, Ferienhäuser und Zimmer in Privatwohnungen. Wer in Berlin ein Zimmer über Airbnb oder Booking.com vermietet, gilt damit als Beherbergungsbetrieb im Sinne des Gesetzes und muss die Steuer anmelden, selbst bei wenigen Nächten im Jahr.^[2]

Die Übernachtungsteuer ist eine eigene Pflicht neben dem Zweckentfremdungsrecht. Allerdings tauschen die beiden Behörden Daten aus, denn die Bezirksämter übermitteln dem Finanzamt jedes Jahr Name, Anschrift und Wohnungsadresse aller, die eine Zweckentfremdungsgenehmigung für eine Ferienwohnung beantragt haben (§ 11 ÜnStG). Ob Sie Ihre Wohnung überhaupt als Ferienwohnung anbieten dürfen und welche Registriernummer ins Inserat gehört, erklärt der Leitfaden Ferienwohnung vermieten ohne Gewerbe.^[1]

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   Zeigen Sie den Beginn Ihrer Tätigkeit innerhalb einer Woche schriftlich oder elektronisch dem Finanzamt Marzahn-Hellersdorf an. Es ist für die Übernachtungsteuer aller Berliner Betriebe zuständig.^[1][2]

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   Übermitteln Sie für jedes Kalendervierteljahr bis zum zehnten Tag danach eine Steueranmeldung mit der Gesamtzahl der Übernachtungen und der Zahl der steuerpflichtigen Übernachtungen. Die Steuer berechnen Sie dabei selbst. Für das erste Quartal endet die Frist also am 10. April.^[1]

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   Reichen Sie die Steueranmeldung per Datenfernübertragung ein. Seit dem 1. Januar 2026 ist das die Regel, Papier ist nur auf Antrag bei unbilliger Härte möglich. Die Steuer ist am selben zehnten Tag fällig.^[1][2]

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   Bewahren Sie Rechnungen und Buchungsbelege auf. Damit belegen Sie das Nettoentgelt jeder Nacht, auf das die 7,5 % berechnet werden.^[3]

Airbnb zieht in Deutschland nur in Dresden, Dortmund, Frankfurt am Main und Wiesbaden Belegungssteuern für die Gastgeber ein, Berlin gehört nicht dazu. Die Steuer bleibt deshalb Ihre Aufgabe. Sie kalkulieren die 7,5 % in den Nachtpreis ein oder legen sie als eigene Gebühr an. Bei Booking.com zählt die Übernachtungsteuer zu den lokalen Steuern. Diese richten Sie im Extranet als solche ein, und zwar getrennt von Reinigungsgebühr und anderen Unterkunftsgebühren.^[4][5]

Wie sich Bettensteuer, Kurtaxe und Umsatzsteuer zueinander verhalten, erklärt der Steuerleitfaden für Ferienwohnungen. Eine Kurtaxe, wie sie Kur- und Erholungsorte erheben, kennt Berlin nicht. Mehr dazu unter Kurtaxe.

Am 22. März 2022 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Übernachtungsteuer eine örtliche Aufwandsteuer im Sinne des Art. 105 Abs. 2a Satz 1 des Grundgesetzes ist. Der Gesetzgeber kann beruflich veranlasste Übernachtungen ausnehmen, muss dies aber nicht. Daraufhin hat Berlin die Ausnahme zum 1. April 2024 gestrichen.^[6][2]