Ferienwohnungsverwaltung: Kosten und Provision im Vergleich

Eine Ferienwohnungsverwaltung übernimmt für Sie das Inserat, die Preise, die Gästekommunikation, die Schlüsselübergabe und die Koordination der Reinigung. Dafür zahlen Sie eine Provision auf den Umsatz, einen Festpreis pro Monat oder eine Provision nur auf die vermittelten Buchungen. Die veröffentlichten Preislisten reichen, Stand 22. September 2026, von 6 % zuzüglich Mehrwertsteuer für die reine Vermittlung bis 20 % zuzüglich Mehrwertsteuer für die Betreuung, ein Festpreis kostet 166 € im Monat. Ob sich das für Sie rechnet, hängt weniger vom Prozentsatz ab als davon, worauf er sich bezieht und was er nicht enthält.

Wer zum ersten Mal Angebote einholt, vergleicht zwei Prozentsätze und übersieht drei Fragen: Auf welchen Betrag bezieht sich die Provision? Wer bezahlt die Endreinigung? Und welche Pflichten bleiben trotz Verwaltung bei Ihnen, vom Meldeschein bis zur Umsatzsteuer? Dieser Leitfaden beantwortet sie der Reihe nach, mit den Preisen, die die Anbieter selbst veröffentlichen.

Auf einen Blick (Stand 22. September 2026)

• Provision auf den Umsatz: R & L Services 20 % zuzüglich Mehrwertsteuer, C - A Ferienwohnung Sylt 15,5 %
• Festpreis: Favorent 166 € im Monat, 0 % Provision, Reinigung und Wäsche zahlen die Gäste
• Nur Vermittlung: Insel Sylt Tourismus-Service 6 %, myOSTSEE 10 %, e-domizil 17,5 %
• Ohne veröffentlichte Zahl: Interhome („variiert je nach Land“), Bookiply, Novasol
• Bei Ihnen bleiben: Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Kurtaxe, Meldeschein, Zweckentfremdungsregeln

Was eine Ferienwohnungsverwaltung übernimmt

Unter Ferienwohnungsverwaltung, Vermietungsservice oder Airbnb-Management verstehen die Anbieter nicht dasselbe. Drei Formen kommen vor, und der Preis folgt der Form:

• Die Vermittlung. Ein Portal oder eine Tourismusorganisation inseriert Ihre Wohnung, nimmt Buchungen an und rechnet ab. Vor Ort bleibt alles bei Ihnen: Schlüssel, Reinigung, Gäste. So arbeiten der Insel Sylt Tourismus-Service und myOSTSEE in ihrem Grundpaket.
• Die Betreuung aus der Ferne. Der Anbieter führt Inserat, Preise und Gästekommunikation, organisiert Reinigung und Wäsche mit Partnern vor Ort, betritt die Wohnung aber selbst nicht. R & L Services arbeitet so bundesweit, Favorent mit regionalen Partnern.
• Die Vollbetreuung vor Ort. Schlüsselübergabe, Reinigung, Wäsche und Kontrolle der Wohnung gehören dazu. Interhome nennt das Full Service („Reinigung, Wäscheservice, Schlüsselübergabe sowie eine jährliche Kontrolle“), örtliche Agenturen wie Ostsee Living bieten es mit eigenem Büro vor Ort.

Bevor Sie über Prozente sprechen, lassen Sie sich für jede dieser Leistungen sagen, ob sie im Preis steckt, extra kostet oder vom Gast bezahlt wird: Inserat und Fotos, Preisgestaltung, Gästekommunikation, Schlüsselübergabe, Endreinigung, Wäsche, kleine Reparaturen, Meldeschein und Kurtaxe, monatliche Abrechnung. Zwei Angebote mit demselben Prozentsatz können sich in fünf dieser neun Punkte unterscheiden.

Die drei Vergütungsmodelle mit veröffentlichten Preisen

Provision auf den Umsatz

Das häufigste Modell: Die Verwaltung verdient nur, wenn die Wohnung gebucht wird. Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage. R & L Services schreibt sie in einem Satz aus: „20 % vom Umsatz, abzüglich Reinigung und Provision der Buchungsplattform, zuzüglich Mehrwertsteuer“ (agentur-fewo.de). Die Provision fällt also auf das an, was nach Plattformgebühr und Reinigung übrig ist, und darauf kommen 19 % Mehrwertsteuer.

C - A Ferienwohnung Sylt GmbH nennt „aktuell 15,5 %“ (cundasylt.de); Reinigung, Kontrollen und kleine Reparaturen werden dort gesondert angeboten. Ob die 15,5 % auf den Bruttoumsatz oder auf den Umsatz nach Plattformgebühr gehen und ob Mehrwertsteuer hinzukommt, steht nicht auf der Seite. Genau diese zwei Fragen stellen Sie vor der Unterschrift.

Festpreis pro Monat

Favorent verlangt „166 Euro pro Monat, alles inklusive“ und „0 % Provision auf Ihre Mieteinnahmen“, also 1.992 € im Jahr; enthalten sind Vermarktung, dynamische Preise, Gästekommunikation rund um die Uhr, Buchungsabwicklung, Zahlungsverkehr, Koordination von Reinigung und Wäsche, Reklamationen. Reinigung und Wäsche zahlen die Gäste direkt (favorent.de).

Der Festpreis lohnt sich ab einem bestimmten Umsatz. Bei 20 % Provision entspricht er einer Provisionsbasis von 9.960 € im Jahr: Liegt Ihr Umsatz nach Plattformgebühr und Reinigung darüber, ist der Festpreis günstiger; liegt er darunter, zahlen Sie mit dem Festpreis auch in leeren Monaten.

Provision nur auf die Vermittlung

Wer vor Ort alles selbst macht und nur Buchungen kaufen will, zahlt weniger: der Insel Sylt Tourismus-Service „6 % Provision zzgl. MwSt.“ für die Vermarktung über sein Buchungsportal und die angeschlossenen Kanäle (insel-sylt.de), myOSTSEE „10 % zzgl. MwSt. Provision vom gesamten Reisepreis“ der über das Portal gebuchten Aufenthalte (myostsee.de), e-domizil „17,5 % Kommission erst bei bestätigter Buchung“ (e-domizil.de). Das ist kein Ersatz für eine Verwaltung, sondern ein zusätzlicher Buchungskanal neben Airbnb und Booking.com.

Wer keinen Preis veröffentlicht

Interhome antwortet in den Fragen für Eigentümer: „Die Kommission/Marge variiert je nach Land“ (interhome.group). Bookiply nennt „eine einmalige Aktivierungsgebühr und eine Provision pro Buchung“, ohne Betrag (bookiply.de). Novasol nennt auf seiner Vermieterseite keinen Preis und verweist auf ein Beratungsgespräch (novasol.de). Das ist kein Warnsignal, aber ein Arbeitsauftrag: Lassen Sie sich die Preisliste schriftlich geben, bevor Sie Ihre Zahlen nennen.

Rechenbeispiel: was von 20.000 € Umsatz bleibt

Nehmen Sie eine Wohnung mit 20.000 € Jahresumsatz über Airbnb, darin 2.000 € Reinigungsgebühren, die Sie an Ihre Reinigungskraft weitergeben. Airbnb berechnet die Gastgebergebühr von 15,5 % auf den Preis pro Nacht und die vom Gastgeber erhobenen Gebühren (Airbnb-Hilfe, Artikel 1857), also auf die vollen 20.000 €: 3.100 €. Das ist ein Rechenrahmen mit den oben zitierten Preisen, kein Marktdurchschnitt.

Drei Dinge fallen auf. Die Bemessungsgrundlage macht den Unterschied: 20 % auf 14.900 € sind 2.980 €, 20 % auf den Bruttoumsatz wären 4.000 €. Die Mehrwertsteuer auf die Provision ist für Sie nur dann ein Durchlaufposten, wenn Sie regelbesteuert sind; als Kleinunternehmer bleibt sie Kosten. Und die Plattformgebühr fällt in jedem Modell an: Was Airbnb oder Booking.com von einer Buchung behält, rechnen Sie mit dem Airbnb-Gebühren-Rechner nach.

Was auch mit Verwaltung bei Ihnen bleibt

Eine Verwaltung nimmt Ihnen die Arbeit ab, nicht die Pflichten. Diese fünf bleiben auf Ihren Namen:

• Einkommensteuer. Die Mieteinkünfte sind Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, die Provision zählt zu den Werbungskosten. Wie Sie versteuern, steht im Steuerleitfaden für Ferienwohnungen.
• Umsatzsteuer. Ob Sie Kleinunternehmer bleiben oder 7 % auf die Übernachtung abführen, entscheidet Ihr Umsatz, nicht der Vertrag mit der Verwaltung. Der Kleinunternehmer-Check im Steuerleitfaden rechnet es mit Ihren Zahlen. Die Rechnung der Verwaltung trägt 19 % Mehrwertsteuer.
• Kurtaxe. In Kur- und Erholungsorten kann die Gemeinde den Vermieter verpflichten, die Gäste zu melden, die Abgabe einzuziehen und abzuführen; Niedersachsen und Schleswig-Holstein erlauben, diese Pflichten einer beauftragten Agentur aufzuerlegen. Wer das in Ihrem Ort übernimmt, steht in der Satzung und in Ihrem Vertrag. Grundlagen und Sätze finden Sie im Leitfaden zur Kurtaxe.
• Meldeschein. Ausländische Gäste unterschreiben am Tag der Ankunft einen besonderen Meldeschein, und die Leitung der Beherbergungsstätte hat dafür zu sorgen (§ 29 BMG). Wenn die Verwaltung den Check-in macht, muss im Vertrag stehen, dass sie den Meldeschein aufnimmt und aufbewahrt.
• Zweckentfremdung. Genehmigung, Registriernummer im Inserat und Höchstdauer der Vermietung hängen an der Wohnung und an Ihnen, nicht am Verwalter. Die Regeln für Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt und Stuttgart stehen im Leitfaden Ferienwohnung vermieten ohne Gewerbe.

Dazu kommt DAC7: Die Plattform meldet Ihre Umsätze an das Bundeszentralamt für Steuern unter Ihrem Namen, auch wenn eine Verwaltung das Inserat führt. Erklärt werden müssen sie von Ihnen.

Zehn Fragen vor der Unterschrift

1. Auf welchen Betrag bezieht sich die Provision: Bruttoumsatz, Umsatz nach Plattformgebühr oder Umsatz nach Plattformgebühr und Reinigung?
2. Kommt auf die Provision Mehrwertsteuer, und steht sie im Angebot?
3. Wer bezahlt die Endreinigung, wer legt ihren Preis fest, und wer bezahlt sie bei einer stornierten Buchung?
4. Auf wessen Konto läuft das Inserat, und was geschieht mit den Bewertungen, wenn Sie kündigen?
5. Wer entscheidet über Preise, Mindestaufenthalt und Rabatte?
6. Wie lang ist die Laufzeit, wie lang die Kündigungsfrist? Beispiele aus den gelesenen Seiten: Interhome „Der Vertrag ist unbefristet“, SI Usedom „Mindestvertragslaufzeit beträgt ein Jahr“ (si-usedom.de).
7. Wann wird abgerechnet und ausgezahlt? SI Usedom überweist monatlich bis zum 15. des Folgemonats, e-domizil sieben Tage vor der Anreise.
8. Wer nimmt den Meldeschein auf, wer führt die Kurtaxe ab?
9. Welche Versicherung ist eingeschlossen? Interhome und Novasol werben mit inkludierter Versicherung; lassen Sie sich Deckungssumme und Ausschlüsse zeigen.
10. Dürfen Sie die Wohnung selbst nutzen, wie viele Wochen im Jahr, und wie melden Sie das an?

Verwaltung oder Software: der dritte Weg

Zwischen „alles selbst“ und „alles abgeben“ liegt die Verwaltung mit Werkzeugen: ein Buchungssystem, das Airbnb, Booking.com und Ihre eigene Website in einem Kalender zusammenführt, automatische Nachrichten vor der Anreise und eine digitale Gästemappe, die WLAN, Anreise, Mülltrennung und Kurtaxe erklärt, bevor der Gast fragt. Für eine oder zwei Wohnungen in der Nähe ersetzt das die Betreuung aus der Ferne; die Schlüsselübergabe und die Reinigung müssen Sie trotzdem organisieren.

Welches System zu Ihnen passt, hängt von der Zahl der Objekte, dem Anteil an Direktbuchungen und davon ab, ob es Meldeschein und Kurtaxe abbildet:

Häufige Fragen zur Ferienwohnungsverwaltung

Fazit

Vergleichen Sie Jahreskosten, nicht Prozentsätze: Bemessungsgrundlage, Mehrwertsteuer, Reinigung und die Zusatzleistungen entscheiden mehr als die Zahl vor dem Prozentzeichen. Was der Vertrag nicht regelt, bleibt bei Ihnen, und das sind gerade die Pflichten, die im Streitfall teuer werden: Meldeschein, Kurtaxe, Zweckentfremdung, Steuern.

Ob mit oder ohne Verwaltung, die Fragen der Gäste sind dieselben: WLAN, Anreise, Müll, Check-out. WonderGuest erstellt die digitale Gästemappe Ihrer Ferienwohnung, per QR-Code erreichbar, in sechs Sprachen, mit Anreise, WLAN und Empfehlungen aus der Umgebung.

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