Louer son appartement ou son riad à Marrakech par jour : le marché en chiffres, les saisons, les règles

Deux fournisseurs de données publient une fiche Marrakech, et ils ne mesurent pas la même chose. Airbtics compte 9 818 annonces Airbnb actives en janvier 2026, un taux d'occupation médian de 62 %, un tarif journalier moyen de 850 DH et un revenu annuel médian de 195 000 DH sur l'année 2025. AirDNA, dont la fiche a été mise à jour le 16 septembre 2026, compte 13 343 annonces actives en août 2026 sur Airbnb, Vrbo et Booking réunis, dédoublonnées, avec 58 % d'occupation moyenne, 115 dollars de nuit moyenne et 22 500 dollars de revenu annuel moyen sur les douze mois à fin août 2026.^[1][2][3]

L'écart vient du périmètre, pas d'une erreur : une plateforme contre trois, une médiane contre une moyenne, l'année civile 2025 contre les douze mois glissants à août 2026, et un tarif en dirhams contre un tarif en dollars sur les seules nuits réservées. AirDNA ajoute une lecture de tendance qu'Airbtics ne donne pas : d'août 2025 à août 2026, le nombre d'annonces actives recule de 33,5 %, l'occupation monte de 23,5 % et la nuit moyenne baisse de 20,7 %. Lu ensemble : moins d'annonces, mieux remplies, moins chères. Aucun des deux chiffres n'est un rendement promis ; ce sont des moyennes de marché, et la vôtre dépend du quartier, du bien et de la saison.^[3][1]

Le cadre national est celui d'une année record : 19,8 millions de touristes en 2025, en hausse de 14 %, 138 milliards de dirhams de recettes en devises, 43,4 millions de nuitées dans les établissements classés. À Marrakech, Le360 relaie 4,86 millions d'arrivées, 13,6 millions de nuitées et 73 % d'occupation hôtelière en 2025, soit 31 % des nuitées nationales ; la Direction des études et des prévisions financières comptait 12,4 millions de nuitées à fin novembre, en hausse de 3 %. Airbtics mesure de son côté une offre de courte durée en hausse de 45 % dans le pays en 2025.^[4][5][6][1]

Le ministre du Tourisme a annoncé en juillet 2026 60 000 lits hôteliers supplémentaires d'ici la Coupe du monde 2030, sur une capacité d'un peu plus de 300 000 lits, et un objectif de 26 millions de touristes. Marrakech en prendra une part, ce qui pèsera sur les prix de la courte durée : un chiffre à suivre, pas une promesse.^[8]

Marrakech se loue toute l'année, avec deux hautes saisons, mars-mai et septembre-décembre, et une chaleur d'été qui vide la ville des Européens sans la vider des Marocains. AirDNA attribue à la ville un score de saisonnalité de 97 sur 100, ce qui, dans sa méthode, veut dire un écart faible entre le mois le plus bas et le mois le plus haut : une demande plus régulière que dans une station balnéaire.^[3]

Le Ramadan change moins la donne qu'avant. En mars 2025, Hostlux mesurait 48 % d'occupation moyenne des locations Airbnb de la ville, avec un écart énorme entre les meilleures annonces à 80 ou 90 % et le quart inférieur à 20 %, et l'attribuait au Ramadan qui couvrait tout le mois autant qu'aux tempêtes de début mars. Un an plus tard, Le360 écrit que le schéma « Ramadan égale creux » appartient au passé : en 2026, le mois a coïncidé avec les vacances scolaires françaises et la ville a enregistré un flux supplémentaire. La leçon pour un hôte : pendant le Ramadan, la clientèle marocaine se retire, la clientèle étrangère reste, et le prix se joue sur le rapport qualité-prix de votre annonce.^[9][5]

L'été appartient aux Marocains résidant à l'étranger : l'opération Marhaba 2025 a accueilli plus de 4,06 millions de MRE entre le 10 juin et le 15 septembre, en hausse de 11 %, avec des pointes de plus de 86 000 passages par jour. Ils louent en famille, pour plusieurs semaines, et cherchent une piscine plus qu'un patio : un appartement à Guéliz ou une villa de la Palmeraie se vend autrement en juillet qu'en avril.^[10]

Airbtics publie une lecture par quartier en janvier 2026 : la médina compte 2 972 annonces à 1 082 DH la nuit en moyenne, le secteur Menara 3 662 annonces à 688 DH, l'Hivernage 674 annonces à 799 DH, l'Agdal 271 annonces à 1 163 DH. Le riad de médina est le produit le plus cher et le plus concurrencé ; l'appartement de Guéliz ou de Menara, moins cher, se loue à une clientèle qui veut la ville nouvelle, les restaurants et les taxis au pied de l'immeuble.^[2]

Ce que les chiffres ne disent pas, un voyageur le dit dès la première nuit : dans la médina, la voiture s'arrête au bout du derb, l'appel à la prière réveille à l'aube et l'eau chaude dépend d'un chauffe-eau ; à Guéliz et à l'Hivernage, le bruit vient de la rue et des bars ; à la Palmeraie, tout se fait en voiture. Le guide livret d'accueil pour riad et appartement liste ce qu'il faut écrire pour chaque cas.

La clientèle est d'abord française, « particulièrement résiliente » selon Le360, puis britannique et espagnole, avec un marché américain qui s'ouvre avec les vols directs de United Airlines et Delta. Au niveau national, la France progresse de 11 % en 2025, l'Espagne de 12 %, le Royaume-Uni de 18 %, l'Italie de 21 %.^[5][4]

L'aéroport Marrakech-Menara a passé 10 millions de passagers en 2025, pour la première fois de son histoire, soit 28 % des 36,3 millions de passagers des aéroports marocains, eux-mêmes en hausse de 11 %. Pour un hôte, cela veut dire une arrivée de voyageurs tard le soir, par vols à bas coût, avec un transfert à organiser : grand taxi à prix convenu ou chauffeur, à écrire dans le livret avant l'arrivée.^[7]

La loi 80-14 soumet tout hébergement touristique à une autorisation d'exploitation et à une assurance, et impose à chaque hébergeur le bulletin individuel d'hébergement signé par chaque voyageur, conservé un an, avec une télédéclaration des arrivées et des départs avant 8 h. Un appartement entier loué à des voyageurs n'a pas encore sa catégorie dans la loi ; l'arrêté de régularisation est annoncé pour 2027. Le guide loi 80-14 pour un particulier et le guide fiche de police et STDN détaillent les textes ; le générateur de fiche de police produit le bulletin bilingue.^[11][12]

La wilaya de Marrakech-Safi contrôle. Le 5 décembre 2024, le wali Farid Chourak a ordonné la fermeture pour trois mois de 31 hôtels et maisons d'hôtes après des inspections conjointes, pour horaires non respectés, nuisances et vente d'alcool sans autorisation, avec fermeture définitive en cas de récidive. Le 25 janvier 2024, le même wali avait fermé les hammams et les stations de lavage trois jours par semaine et imposé des compteurs sur les puits, dans une ville qui rationne l'eau : un riad avec bassin ou hammam doit savoir ce qui s'applique le jour où il les remplit.^[13][14]

Taxe de séjour : la commune de Marrakech en fixe le montant par arrêté. Nous n'avons pas cet arrêté en main le 16 septembre 2026, et cette fiche ne publie donc aucun montant. Demandez-le à la commune ou à votre conciergerie, et faites-le écrire dans le mandat.

Marrakech est la ville du Maroc où les conciergeries sont les plus nombreuses : sociétés françaises installées en Provence, SARL de Guéliz, marques présentes dans cinq villes. La page conciergerie Airbnb à Marrakech les liste telles que leurs sites les décrivent, tarif affiché compris, et donne les questions à poser avant de signer ; l'annuaire complet filtre par ville.

Trois fiches voisines complètent celle-ci pour un propriétaire de Marrakech : Essaouira, à deux heures et demie, où une partie des visiteurs prolonge le séjour et où le logement se loue plus de nuits dans l'année ; Ouarzazate, de l'autre côté du Tichka, première étape des circuits du Sud ; et Casablanca, dont le marché d'affaires fonctionne à l'exact opposé du week-end marrakchi.

• Le modèle de livret d'accueil pour riad et appartement : accès par le derb, eau, hammam, Ramadan, taxis, urgences marocaines, en dirhams.
• Le générateur de fiche de police : le bulletin individuel d'hébergement bilingue, un par voyageur.
• Le règlement intérieur : bruit sur la terrasse, alcool, voisins du derb, écrits avant l'arrivée.
• Le calculateur de commission de conciergerie : deux devis à 20 % ne se valent pas si la base et la taxe diffèrent.