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Votre bien peut-il vraiment être rentable en Airbnb ?

Calcul transparent basé sur les données Inside Airbnb 2026 et la carte des loyers INSEE. On vous montre 3 scénarios — prudent, réaliste, optimiste — et l'impact de la loi Le Meur 2024.

— Localisation

— Le logement

50 m²

— Investissement

— Votre situation

Votre TMI actuelle — la plupart des foyers sont à 30%.

REVENUS ESTIMÉS SUR 12 MOIS

38 242 €

soit environ 3 187 € par mois · occupation moyenne 68 %

ADR MOYEN
154 €
NUITS LOUÉES
248

Fourchette basée sur l'analyse de 5000 logements à Bordeaux

Les 3 scénarios couvrent ~80% des cas réels observés. Vos revenus dépendront de votre pricing, de la qualité de vos photos, et du ranking Airbnb.

Le calcul, en transparence

ADR médian ville (Inside Airbnb 2026)118 €
× Coefficient emplacement× 1.10
× Coefficient positionnement× 1.00
× Coefficient capacité× 1.10
× Coefficient chambres× 1.08
ADR ajusté154 €
× Taux occupation ville68 % (248 nuits)
CA brut annuel38 242 €

Charges opérationnelles

Commission plateforme~15% Airbnb Host-Only
-5 736 €
Ménage entre séjours62 séjours × 45 €
-2 790 €
Linge & consommables
-1 338 €
Assurance PNO + locative
-520 €
Maintenance (3% CA)
-1 147 €
Charges & abonnements (internet, électricité…)
-1 500 €
Taxe de séjour
-74 €
CFE estimée
-400 €
CA net avant impôts24 736 €

Loi Le Meur 2024 — quel régime fiscal ?

La loi Le Meur entrée en vigueur en 2024 a modifié les abattements micro-BIC. On calcule les deux options pour vous.

OPTION 1

Micro-BIC

Hors champ micro-BIC

Votre CA brut (38 242 €) dépasse le plafond 15 000 € de la loi Le Meur 2024. Le régime LMNP réel est obligatoire.

MEILLEUR

OPTION 2

LMNP réel

28 011 €

après impôt estimé · avec amortissement

Charges déductibles13 506 €
Impôt estimé (TMI 30%)-6 503 €

Saisonnalité mensuelle estimée

0 €1,0 k€2,0 k€3,0 k€4,0 k€Jan — 2 295 €JanFév — 2 486 €FévMar — 3 059 €MarAvr — 3 251 €AvrMai — 3 442 €MaiJuin — 3 633 €JuinJuil — 4 015 €JuilAoût — 4 015 €AoûtSep — 3 442 €SepOct — 3 251 €OctNov — 2 677 €NovDéc — 2 677 €Déc

Estimation indicative. Nos chiffres s'appuient sur Inside Airbnb (T4 2025) et la carte des loyers INSEE 2025. Vos revenus réels dépendront de la saisonnalité locale, de la qualité de vos photos, de votre stratégie pricing et de la concurrence. Avant tout investissement, validez vos calculs avec un comptable spécialisé LMNP.

Questions fréquentes

D'où viennent vos chiffres ?

Nos données proviennent de deux sources publiques : Inside Airbnb T4 2025 pour les tarifs (ADR) et l'occupation, et la carte des loyers INSEE 2025 pour les loyers longue durée. On applique des coefficients de prudence de −8% sur l'ADR et −15% sur l'occupation pour rester réaliste.

Pourquoi 3 scénarios au lieu d'un seul chiffre ?

Parce qu'un chiffre unique est un mensonge statistique. La variance de revenus Airbnb entre deux logements similaires est de ±40%. Nos 3 scénarios couvrent P25/P50/P75 du marché et donnent la vraie plage de ce qui vous attend.

Mes revenus réels seront-ils plus proches du low, mid ou high ?

Cela dépend de trois facteurs : qualité des photos (effet ×1,2 sur le ranking), stratégie pricing (dynamic vs fixe, +15% possible) et saisonnalité gérée. Un hôte débutant tombe plutôt entre low et mid. Un hôte pro avec badge Superhost se rapproche du mid/high.

Qu'est-ce que la loi Le Meur 2024 ?

La loi du 19 novembre 2024 a réformé la fiscalité des meublés de tourisme. Le plafond micro-BIC non classé est passé à 15 000 € avec un abattement de 30%. Le classement meublé de tourisme reste avantageux : plafond 77 700 € et abattement 50%.

Micro-BIC ou LMNP réel : lequel choisir ?

Le micro-BIC est simple mais plafonné. Le LMNP réel est complexe mais permet de déduire toutes les charges et d'amortir le bien sur 30 ans — souvent plus avantageux dès 30 000 € de CA ou en cas de crédit immobilier. Notre simulateur calcule les deux et surligne le meilleur.

Dois-je classer mon meublé de tourisme ?

Oui si votre CA dépasse 15 000 €/an : sans classement, vous basculez en régime réel. Le classement (1 à 5 étoiles, démarche préfecture) donne accès au plafond 77 700 € et à l'abattement 50% en micro-BIC. Coût : 150 à 400 € tous les 5 ans.

Comment est calculé le rendement net ?

Rendement net = (CA brut − charges opérationnelles − impôts) / prix d'achat. On prend en compte les charges réelles (commission plateforme, ménage, assurance, maintenance, charges, CFE) et le régime fiscal gagnant. Renseignez le prix d'achat pour obtenir le rendement.

Que faire si ma ville n'est pas dans la liste ?

Le simulateur couvre les 30 villes FR avec le plus gros volume Airbnb. Pour une ville hors liste, choisissez la plus proche par profil (taille, tourisme, type). De nouvelles villes seront ajoutées — faites remonter vos priorités via la page contact.

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