Conciergerie Airbnb à Marrakech : les 36 acteurs relus, leurs tarifs affichés, ce qu'il faut leur demander

Le tableau ci-dessus mélange trois familles. Les sociétés françaises d'abord : Croceo et Welkeys gèrent des centaines de biens en France et ont ouvert Marrakech comme destination à l'étranger, YourHostHelper y a une page d'agence, FJ Morocco Agency a été fondée par deux professionnels de l'immobilier français installés sur place. Les sociétés marocaines ensuite, qui publient un RC ou une forme sociale : Morokeys, Hostlux, Prime Residency, HouseBooking, Hospeo, Kri Darek. Et les marques dont le site ne dit pas d'où vient la société : Azure, Kazen, Serenity, Cohost, HouseMe.^{[13][14][15][16][17][18][20][21][22][23][24][25][26][27][28]}

Plusieurs acteurs ne sont pas propres à Marrakech : Morokeys annonce aussi Casablanca, Rabat, Agadir et Essaouira, Hostlux Agadir et Tanger, Cohost Casablanca et Tanger, HouseMe Casablanca et Rabat, Palmroc une vingtaine de communes entre Casablanca et Rabat, Kri Darek onze villes, Yo Maroc Essaouira. Prime Residency, à l'inverse, écrit qu'elle ne prend pas de bien en gestion là où elle n'est pas présente physiquement : Casablanca, Agadir et Tanger sont annoncés « prochainement ». C'est la première question à poser à une marque multi-villes : qui, sur place, ouvre la porte et fait le ménage.^{[17][19][27][28][29][23][30][20]}

Le relevé du 20 septembre 2026 a ajouté neuf marques que la première vague n'avait pas vues : M Conciergerie, 20 % des revenus générés et 16 % à partir de quatre biens ; Maison Madeleines, 20 % hors frais de ménage ; Hospitality Conciergerie Marrakech, 20 % TTC du montant de chaque location ; Atlas Villas Marrakech, sur les villas de luxe ; LS Agency, entre la Suisse et le Maroc ; Your Host Marrakech ; Dar & Keys, qui couvre aussi Essaouira ; Cozy Home, partagée avec Tanger ; Weekome, réseau français avec une page Marrakech. S'y ajoutent trois réseaux qui annoncent la ville parmi beaucoup d'autres : Samsar, AgenceBnB et Daribnb.^{[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12]}

Deux acteurs se placent sur le prestige et n'affichent pas de tarif : Serenity, qui propose la gestion de villas et de riads avec transferts et excursions, et Mogador Conciergerie, société d'Essaouira qui gère aussi des villas à Marrakech avec chef privé et activités. Les événementiels et les services aux voyageurs, qui ne gèrent pas de locations pour des propriétaires, ne sont pas dans l'annuaire.^[26][31]

Le point de repère est 20 % des revenus. Nouni l'affiche TTC, Welbnb, HouseBooking et Hospeo l'écrivent sans préciser la taxe, Croceo « à partir de 20 % TTC », Welkeys et Azure « à partir de 20 % », YourHostHelper « 20 % sur les revenus locatifs générés par chaque séjour », Prime Residency 20 % HT sans frais d'entrée. Ce « 20 % » n'est pas le même prix chez tous : TTC ou HT change la note de 20 % de TVA si la TVA s'applique, et « à partir de » veut dire qu'un riad de six chambres ne paiera pas le même taux qu'un studio.^{[32][33][21][22][13][14][24][15][20]}

Au-dessous du repère, les formules partielles : Yo Maroc 10 % TTC en gestion partielle et 20 % TTC en gestion intégrale, Kazen 10 % en Lite, 20 % en Confort, 30 % en Prestige, Hostlux 12 % TTC pour un pack virtuel sans ménage ni accueil et 18 % TTC pour le pack premium. Au-dessus, les formules complètes : All-In Conciergerie 20 %, 25 % ou 35 % calculés sur la nuitée brute, Dynasty8 30 % sur vos gains, HouseMe 25 % ramenés à 20 % en offre de bienvenue. Morokeys distingue le bien : 15 % TTC pour une villa ou un riad, 20 % TTC pour un appartement, sur le versement Airbnb.^{[30][25][18][34][35][28][17]}

Deux acteurs proposent autre chose qu'une commission : Nouni une sous-location commerciale à loyer garanti, HouseBooking un « revenu garanti » à la place des 20 %. C'est un loyer fixe contre l'abandon de la gestion et des avis : intéressant quand on vit loin, à comparer avec un compte de résultat sur douze mois, saison basse comprise. Enfin, Welbnb précise que le ménage est facturé au voyageur en plus de la commission, Hostlux le vend à partir de 200 MAD par ménage : demandez à chaque conciergerie qui paie le ménage et le linge.^{[32][21][33][18]}

Aucun de ces tarifs n'est une recommandation. Posez les deux hypothèses, base voyageur et base versement plateforme, dans le calculateur de commission de conciergerie, en dirhams, avant de comparer deux devis.

Le socle est le même partout : création et diffusion de l'annonce, accueil des voyageurs, ménage, linge, maintenance, photos. La différence se joue sur le reste. Croceo liste des transferts, des chefs privés, des excursions, le golf et le hammam en services additionnels ; Welkeys un cuisinier à domicile et des transferts ; Serenity transferts et excursions ; Bays Immobilier du gardiennage ; Conciergerie Casablanca, présente hors de la ville, des serrures connectées. Un riad de la médina avec hammam et bassin demande un service que tous n'assurent pas : réservation et chauffe du hammam, entretien de l'eau, porteur au parking.^{[13][14][26][36]}

Deux sites parlent explicitement de la fiche de police : Hostlux annonce des « fiches de police et contrats digitalisés », Hospeo des déclarations à la DGSN. Les autres n'en disent rien sur leur page d'accueil, ce qui ne veut pas dire qu'ils ne le font pas : demandez-le, parce que le bulletin individuel d'hébergement et la télédéclaration avant 8 h sont votre obligation, pas celle de la plateforme. Le guide fiche de police et STDN dit qui déclare quand le propriétaire vit en France.^[19][22]

Le 5 décembre 2024, le wali de Marrakech-Safi, Farid Chourak, a ordonné la fermeture pour trois mois de 31 hôtels et maisons d'hôtes après des inspections conjointes : horaires non respectés, nuisances pour les riverains, vente d'alcool sans autorisation, avec fermeture définitive et poursuites en cas de récidive. Une conciergerie qui gère votre riad gère aussi ce risque : demandez-lui comment elle traite le bruit sur la terrasse, l'alcool et les voisins du derb.^[37]

Le 25 janvier 2024, le même wali a fermé les hammams et les stations de lavage trois jours par semaine et imposé des compteurs sur les puits, dans une ville qui rationne l'eau. Pour un riad avec bassin ou hammam, la conciergerie doit savoir ce qui s'applique le jour où elle remplit la piscine ou chauffe le hammam.^[38]

Sur le fond, la loi 80-14 s'applique à tout hébergement touristique : autorisation d'exploitation, assurance, bulletin individuel d'hébergement. Le guide loi 80-14 pour un particulier explique ce qui est en vigueur, ce qui attend l'arrêté de régularisation annoncé pour 2027, et les amendes. Demandez à la conciergerie si elle exige l'autorisation, si elle vous aide à l'obtenir, ou si elle n'en parle pas.

• Sur quelle base se calcule la commission, taxe comprise ou non ? Demandez un exemple chiffré en dirhams sur une réservation de 3 000 DH, voyageur, plateforme, vous.
• Qui paie le ménage, le linge et les consommables, et combien par séjour ?
• Qui remplit les bulletins individuels d'hébergement, sous quel compte STDN, et qui les archive un an ?
• Qui accueille le voyageur au bout du derb, et à quelle heure au plus tard ? Un riad ne se trouve pas seul la nuit.
• Hammam, bassin, plantes du patio, gardien : qui entretient, à quel rythme, et comment sont gérées les coupures d'eau ?
• Qui détient le compte Airbnb ou Booking et les avis : vous ou la conciergerie ? Que se passe-t-il à la fin du mandat ?
• Quel reporting, à quelle date, et comment les revenus sont-ils versés à un propriétaire qui vit en France ?

Faites écrire tout cela dans un mandat : périmètre, base et taux, frais refacturés, durée, préavis, assurance, sort des réservations en cours, fiche de police. Les modèles de contrat et de devis de conciergerie donnent la structure. L'annuaire de toutes les conciergeries du Maroc permet de filtrer par ville et de référencer la vôtre. Plusieurs de ces marques gèrent ailleurs : les pages conciergerie à Essaouira et conciergerie à Casablanca donnent leurs grilles sur ces deux marchés, et la page conciergerie à Ouarzazate ce qu'il advient de leur promesse à quatre heures de route et un col de montagne.