Carte G et conciergerie Airbnb : quand est-elle obligatoire ?

Une conciergerie Airbnb a besoin de la carte G dès qu'elle gère un logement au nom du propriétaire, c'est-à-dire dès qu'elle signe des contrats de location en tant que mandataire ou encaisse les loyers à sa place. Une conciergerie qui se limite au ménage, aux arrivées et à la gestion des annonces, sans mandat de gestion, n'en a pas besoin. Ce critère unique décide de tout le reste, et c'est celui que je vois le plus souvent mal compris quand j'échange avec des conciergeries qui démarrent.

La confusion vient du vocabulaire. Sur le marché, le mot conciergerie recouvre deux métiers. Le premier est une prestation de services : vous nettoyez, vous accueillez, vous gérez l'annonce, et le propriétaire reste maître de son bien. Le second est de la gestion immobilière au sens de la loi : vous agissez à sa place, vous engagez son bien, vous manipulez son argent. Le premier est libre, le second est réglementé depuis 1970.

Ce qu'est la carte G et ce qu'elle autorise

La carte G est la carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », prévue par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Le texte vise les personnes qui se livrent « d'une manière habituelle » à des opérations portant sur les biens d'autrui, y compris à titre accessoire. Le caractère accessoire ne protège pas : une conciergerie qui gère trois mandats en marge de son activité de ménage entre dans le champ de la loi au même titre qu'un administrateur de biens.

Depuis le 1er juillet 2015 et la loi ALUR, elle est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie du principal établissement, pour trois ans renouvelables.

Ce que la carte autorise est précis. Sans elle, aucune de ces opérations n'est légale :

• Recevoir un mandat de gestion locative d'un propriétaire
• Rechercher des locataires et signer des baux en son nom
• Encaisser les loyers et les charges pour son compte
• Gérer les dépôts de garantie
• Tenir les comptes du bien et reverser les fonds
• Représenter le propriétaire auprès des locataires

Quand la carte G est-elle obligatoire pour une conciergerie ?

Trois situations déclenchent l'obligation, et il suffit d'une seule pour que la carte devienne nécessaire.

1. Le mandat de gestion. Un mandat qui vous donne le pouvoir de gérer le bien et de représenter le propriétaire vous place en gestion immobilière, que vous touchiez ou non à son argent. C'est le point le plus mal compris : beaucoup croient que seul le maniement de fonds compte, le mandat suffit.
2. L'encaissement des loyers. Si les revenus des séjours arrivent sur votre compte avant d'être reversés au propriétaire, commission déduite, vous détenez des fonds pour le compte d'autrui.
3. La signature des contrats de location. Signer un bail ou un contrat de location saisonnière au nom du propriétaire relève du mandat de représentation.

Une conciergerie qui pratique les trois, le modèle le plus répandu dès qu'on gère une dizaine de logements, a besoin de la carte G sans discussion possible.

Exercer sans carte G : le modèle prestataire de services

C'est le montage qui permet de gérer des logements en toute légalité sans jamais demander la carte. Il repose sur trois conditions cumulatives. Il suffit d'en manquer une pour basculer dans l'activité réglementée.

1. Le propriétaire encaisse directement. Il reste titulaire du compte sur la plateforme de réservation, et les versements arrivent sur son compte bancaire. À aucun moment l'argent des séjours ne transite par le vôtre.
2. Vous facturez vos prestations séparément. Vous émettez une facture d'honoraires au propriétaire pour votre travail. Vous ne prélevez pas votre commission sur des loyers que vous auriez encaissés.
3. Aucun mandat de gestion n'est signé. Votre contrat est un contrat de prestation de services qui décrit des tâches. Il ne vous donne pas le pouvoir de représenter le propriétaire ni d'engager son bien.

Dans ce cadre, vous pouvez nettoyer, gérer les arrivées et les départs, répondre aux voyageurs, optimiser l'annonce et la tarification, coordonner la maintenance. Rien de tout cela ne relève de la loi Hoguet. Le statut de co-hôte proposé par Airbnb suit exactement cette logique : le propriétaire garde son compte et perçoit les versements, le co-hôte reçoit des droits d'accès et peut percevoir un pourcentage versé par la plateforme.

Ce que ce modèle vous coûte : la maîtrise du recouvrement. Si le propriétaire tarde à payer vos honoraires, vous n'avez pas le levier d'une conciergerie qui déduit sa commission avant reversement. Cela se compense par une facturation mensuelle en prélèvement automatique.

La ligne de partage se vérifie en une question. Est-ce que l'argent du séjour passe par mon compte, et est-ce que je signe des documents à la place du propriétaire ? Si oui à l'une des deux, il vous faut la carte.

Carte G ou carte T : quelle différence pour une conciergerie ?

La confusion est fréquente parce que les deux cartes sortent de la même loi et de la même chambre de commerce. Elles ne couvrent pas le même métier.

Pour une conciergerie de location courte durée, la carte G est la seule qui compte. La carte T ne devient utile que si vous ajoutez une activité d'intermédiation à la vente, ce que font certaines structures qui accompagnent leurs propriétaires jusqu'à la revente du bien. Les deux mentions peuvent figurer sur la même carte professionnelle, avec une attestation d'assurance et une garantie financière par activité.

Comment obtenir la carte G : conditions et procédure

La carte se demande auprès de la chambre de commerce et d'industrie du département de votre établissement principal. Quatre conditions se cumulent, et c'est la garantie financière qui arrête le plus de candidats.

L'aptitude professionnelle, par le diplôme

Selon la chambre de commerce et d'industrie de Paris Île-de-France, l'un de ces titres suffit :

• BTS professions immobilières
• Diplôme d'État ou titre inscrit au répertoire national de niveau bac+3 en droit, économie ou commerce
• Diplôme de l'ICH, l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à l'immobilier

L'aptitude professionnelle, par l'expérience

À défaut de diplôme, l'expérience doit avoir été acquise en emploi salarié chez un titulaire de carte professionnelle :

• Dix ans pour un non-cadre
• Quatre ans pour un cadre, ou pour un agent public de catégorie A
• Trois ans si vous détenez un baccalauréat ou un titre de niveau équivalent

L'expérience acquise comme prestataire de services indépendant ne compte pas. C'est le point qui bloque le plus de conciergeries expérimentées.

Les étapes auprès de la CCI

1. Constituer le dossier. Pièce d'identité, diplôme ou attestation d'expérience, justificatif d'immatriculation de l'entreprise, et déclaration sur l'honneur de non-condamnation. L'honorabilité exige l'absence de condamnation définitive pour crime depuis moins de dix ans, de faillite personnelle et d'interdiction de gérer.
2. Souscrire la garantie financière. Elle n'est exigée que si vous recevez, détenez ou représentez des fonds. Le montant minimal est de 110 000 euros par activité, réduit à 30 000 euros pendant les deux premières années d'exercice, en application de l'article 32 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
3. Souscrire l'assurance de responsabilité civile professionnelle. Elle couvre les conséquences pécuniaires de votre responsabilité, et il faut une attestation par mention de carte demandée.
4. Déposer la demande. Le dossier complet part à la chambre de commerce et d'industrie de votre département, en ligne dans la plupart des cas.
5. Recevoir la carte. Elle est délivrée pour trois ans et se renouvelle, à condition d'avoir suivi la formation continue obligatoire de 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives.

Une précision qui change le calcul pour beaucoup de structures : une conciergerie titulaire d'un mandat de gestion mais qui laisse tous les encaissements arriver directement chez le propriétaire peut demander une carte G sans maniement de fonds. La carte reste obligatoire, la garantie financière tombe. C'est la configuration à étudier en priorité quand on démarre, parce qu'elle divise le coût d'entrée.

Combien coûte la carte G ?

Le coût administratif est faible. Ce sont les garanties adossées à la carte qui pèsent, et elles sont récurrentes.

Les primes dépendent du volume de fonds gérés et de la taille du parc, donc toute fourchette serait fausse pour la moitié des lecteurs. Demandez deux devis avant de déposer votre dossier : l'écart entre organismes est réel.

La délégation de carte G : ce qu'elle permet vraiment

On vous proposera peut-être d'exercer sous la carte d'un titulaire, via l'attestation d'habilitation prévue par la loi Hoguet. Le mécanisme est légal, mais il ne fait pas ce que la plupart des conciergeries en attendent.

L'habilitation permet d'agir au nom du titulaire de la carte, pas en votre nom propre : vous engagez pour son compte, sous sa responsabilité et sous son enseigne. Surtout, la personne habilitée ne peut ni recevoir ni détenir de fonds dans le cadre de son activité, et ne peut pas diriger un établissement.

Cela vide le montage de son intérêt pour une conciergerie. Si votre objectif est d'encaisser les loyers, l'habilitation ne vous y autorise pas. Ma position est nette : elle convient à un négociateur salarié ou à un agent commercial intégré à une agence, pas à une structure qui construit son propre parc et sa propre marque. Mieux vaut rester en modèle prestataire et demander la carte quand le volume le justifie.

Ce que risque une conciergerie qui gère sans carte G

Ce point relève du risque juridique direct, et je préfère le dire franchement plutôt que de le laisser en note. L'article 14 de la loi Hoguet punit de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait de se livrer, d'une manière habituelle et même à titre accessoire, aux opérations visées par la loi sans détenir la carte professionnelle. La loi ELAN a étendu ces sanctions à ceux qui se présentent comme administrateur de biens sans détenir la carte correspondante.

Au-delà du pénal, la conséquence civile est souvent plus coûteuse. Un mandat de gestion signé par une structure non titulaire de la carte est nul. En cas de litige avec un propriétaire, sur une dégradation, un impayé ou un compte de gestion contesté, la conciergerie se retrouve sans contrat opposable et sans assurance mobilisable sur cette activité. J'ai vu des structures découvrir ce point au moment exact où elles en avaient le plus besoin.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, n'a rien changé à ces règles, mais elle a changé le contexte : l'enregistrement national des meublés et les pouvoirs renforcés des maires, détaillés dans notre dossier sur la loi Le Meur, poussent les propriétaires vers des interlocuteurs capables de tenir un dossier de conformité. La carte devient un argument commercial autant qu'une obligation.

Vendre des prestations additionnelles change-t-il vos obligations ?

Non pour la carte G, oui pour un autre régime. La loi Hoguet encadre les opérations portant sur le bien d'autrui, pas la vente de services au voyageur. Facturer un panier d'accueil ou un départ tardif ne vous rapproche donc jamais de la carte G. En revanche, certaines prestations font entrer votre conciergerie dans le champ du Code du tourisme, qui a sa propre obligation d'immatriculation. Autant savoir où passe la limite avant de construire un catalogue.

Ce que vous pouvez vendre sans formalité supplémentaire

Tout ce qui n'est pas un service de voyage au sens du Code du tourisme reste une prestation de services ordinaire : panier d'accueil et produits locaux, ménage en cours de séjour, linge supplémentaire, lit bébé, arrivée anticipée, départ tardif, location de matériel sur place. Vous facturez, vous encaissez, vous déclarez le chiffre d'affaires. Ni immatriculation, ni garantie financière. C'est la catégorie à travailler en premier, parce qu'elle ne coûte rien en conformité.

Notre simulateur de revenus additionnels chiffre ce que ces prestations rapportent sur un parc donné, et notre article sur les services additionnels en location courte durée détaille ceux qui se vendent le mieux.

Quand la vente bascule dans le Code du tourisme

Trois familles de prestations sont des services de voyage au sens de l'article L211-2 du Code du tourisme : le transport de personnes, l'hébergement, et la location de véhicule. Dès que vous en vendez une en plus de l'hébergement que vous gérez, pour le même séjour, deux notions peuvent s'appliquer. Le forfait touristique combine au moins deux types de services de voyage vendus ensemble pour un séjour dépassant vingt-quatre heures ou incluant une nuitée. La prestation de voyage liée combine les mêmes services par contrats séparés, quand un professionnel facilite l'achat du second dans les vingt-quatre heures suivant la première réservation.

Dans les deux cas, l'article L211-1 impose une immatriculation au registre des opérateurs de voyages et de séjours tenu par Atout France, avec garantie financière affectée au remboursement des clients et assurance de responsabilité civile professionnelle, renouvelable tous les trois ans. Le cas typique est le transfert depuis l'aéroport, proposé au voyageur juste après sa réservation.

Revendre en votre nom ou mettre en relation

Si vous achetez la prestation au fournisseur et la revendez en votre nom, elle entre dans votre chiffre d'affaires, compte dans vos seuils de régime micro et de taxe sur la valeur ajoutée, et vous en portez la responsabilité contractuelle. Si vous mettez le voyageur en relation avec le prestataire, qui le facture directement, vous ne percevez qu'une commission d'apport.

Une idée reçue mérite d'être corrigée : la mise en relation ne suffit pas à sortir du Code du tourisme. L'article L211-1 vise aussi, explicitement, les professionnels qui facilitent aux voyageurs l'achat de prestations de voyage liées. Ce choix joue sur votre chiffre d'affaires, votre fiscalité et votre responsabilité, pas sur l'immatriculation.

Ma recommandation : construisez votre catalogue sur les prestations qui ne sont pas des services de voyage, elles couvrent l'essentiel du potentiel de revenu sans contrainte nouvelle. Gardez le transport et la location de véhicule en simple recommandation non facturée tant que votre volume ne justifie pas l'immatriculation.

Questions fréquentes sur la carte G en conciergerie

Un co-hôte Airbnb a-t-il besoin de la carte G ?

Non, tant que le propriétaire reste titulaire du compte sur la plateforme et perçoit lui-même les versements. Le co-hôte fournit une prestation de services et facture ses honoraires. Dès que le montage prévoit que les loyers transitent par le compte du co-hôte, la question de la carte se pose.

Peut-on démarrer une conciergerie sans la carte G puis la demander plus tard ?

Oui, c'est le parcours le plus fréquent : on démarre en prestation de services, on constitue un parc, puis on demande la carte au moment de passer au mandat de gestion. Attention toutefois, l'expérience acquise comme prestataire indépendant ne compte pas pour l'aptitude professionnelle.

La carte G est-elle nécessaire pour encaisser le ménage payé par le voyageur ?

Non. Les frais de ménage facturés au voyageur par la plateforme et reversés au propriétaire ou directement au prestataire ne constituent pas une gestion des fonds du propriétaire au sens de la loi Hoguet. Ce sont des recettes de prestation.

Vendre des prestations additionnelles impose-t-il la carte G ?

Non, jamais. Les paniers d'accueil, départs tardifs, locations de matériel et autres services vendus au voyageur sont des recettes de prestation, sans rapport avec la gestion du bien du propriétaire. Le point de vigilance est ailleurs : si vous vendez du transport de personnes ou de la location de véhicule en complément du séjour, c'est le Code du tourisme et l'immatriculation auprès d'Atout France qui s'appliquent.

La carte G est-elle obligatoire pour gérer un seul logement ?

Oui, si vous le gérez au nom du propriétaire. La loi Hoguet vise l'activité exercée de manière habituelle, même à titre accessoire, et ne prévoit aucun seuil en nombre de biens. Un seul mandat de gestion suffit à faire entrer votre structure dans le champ réglementé.

Combien de temps faut-il pour obtenir la carte G ?

Comptez quelques semaines de traitement après dépôt d'un dossier complet, le délai variant d'une chambre de commerce à l'autre. Le vrai facteur de lenteur est en amont : réunir l'attestation de garantie financière et l'assurance de responsabilité civile professionnelle prend souvent plus de temps que l'instruction elle-même.

Une société de conciergerie peut-elle utiliser la carte G de son dirigeant ?

La carte est délivrée à la personne physique ou à la personne morale qui exerce. Pour une société, c'est la société qui détient la carte, son représentant légal devant satisfaire les conditions d'aptitude et d'honorabilité. Les établissements secondaires nécessitent une attestation d'habilitation.

Ma recommandation pour une conciergerie qui démarre

Si vous lancez votre activité, commencez en prestation de services et laissez les encaissements chez le propriétaire. Vous évitez la garantie financière, vous concentrez votre trésorerie sur l'acquisition, et vous restez parfaitement légal. Passez au mandat de gestion quand deux conditions sont réunies : un parc suffisant pour absorber le coût de la garantie, et une demande réelle de vos propriétaires pour une délégation complète.

Si vous gérez déjà des mandats et encaissez des loyers sans carte, la régularisation n'attend pas : c'est la validité de vos contrats qui est en jeu.

Pour cadrer votre modèle économique avant de choisir entre prestation de services et mandat de gestion, notre calculateur de commission de conciergerie vous donne en trente secondes la marge dégagée selon votre taux et votre parc. Et si vous structurez votre activité, le guide pour devenir conciergerie Airbnb reprend l'ensemble des étapes, du statut juridique aux premiers propriétaires.