Loi Le Meur : ce qui change pour les meublés de tourisme en France en 2026

La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) ne supprime pas la location courte durée, mais elle la rend plus contraignante sur sept fronts qui se renforcent mutuellement : fiscalité micro-BIC durcie, enregistrement national Declaloc obligatoire depuis le 20 mai 2026, plafond de nuits abaissable à 90 jours, pouvoirs élargis des maires, changement d'usage étendu, nouvelles règles en copropriété et DPE minimal progressif jusqu'en 2034. Voici ce qui s'applique aujourd'hui, ce qui change encore, et ce que cela implique concrètement pour les hôtes et les conciergeries.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément reconfiguré les règles applicables aux meublés de tourisme en France. Ce texte s'attaque à un déséquilibre bien réel : dans plusieurs villes touristiques et métropoles, la concentration de logements proposés en location courte durée a sérieusement réduit l'offre disponible pour les résidents. En 2023, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers avaient chuté de 72 % en deux ans. Le législateur a choisi de réagir, non pas en interdisant la location courte durée, mais en la rendant structurellement plus contraignante.

Ses principales dispositions se déploient progressivement entre 2024 et 2034. Le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 a finalisé l'architecture du dispositif national d'enregistrement via la plateforme Declaloc. Voici ce qui s'applique aujourd'hui, ce qui change encore, et ce que cela implique concrètement pour les hôtes et les conciergeries.

1. Une fiscalité révisée à la baisse pour les meublés non classés

C'est le changement le plus immédiat. Le régime micro-BIC, qui permettait aux loueurs de déclarer leurs revenus avec un abattement forfaitaire sans déduire les charges réelles, a été sensiblement durci.

Pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, les règles sont les suivantes. Pour les meublés non classés, le plafond de recettes est passé de 77 700 € à 15 000 € par an, avec un abattement ramené de 50 % à 30 %. Pour les meublés classés et les chambres d'hôtes, le plafond reste à 77 700 €, mais l'abattement descend de 71 % à 50 %.

Concrètement, un hôte déclarant 30 000 € de revenus locatifs sous le régime micro-BIC classé bénéficiait jusqu'ici d'un abattement de 21 300 €. Avec les nouvelles règles, cet abattement tombe à 15 000 €. La différence est directement imposable. Pour les meublés non classés dépassant 15 000 € de recettes annuelles, le passage au régime réel devient inévitable. Le détail des cases fiscales (5NH/5NG), du choix entre micro-BIC et LMNP réel et du calcul d'impôt est dans notre guide fiscal Airbnb 2026 ; notre simulateur de rentabilité Airbnb intègre ces nouveaux abattements et chiffre l'écart d'impôt entre les deux régimes en moins d'une minute.

L'objectif affiché était de supprimer ce que les parlementaires appelaient la « niche fiscale Airbnb », un avantage fiscal qui rendait la location courte durée plus attractive que la location longue durée sur le seul critère fiscal.

2. L'enregistrement national Declaloc devient obligatoire

Depuis le 20 mai 2026, toute mise en location d'un meublé de tourisme, y compris une résidence principale, doit faire l'objet d'une déclaration et d'un enregistrement via la plateforme nationale Declaloc. Ce téléservice, dont le cadre a été fixé par le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026, remplace les déclarations en mairie qui prévalaient jusqu'ici.

Le numéro d'enregistrement attribué à chaque logement doit figurer sur toutes les annonces publiées en ligne. À compter du 20 mai 2026, Airbnb, Booking et Abritel ont l'obligation légale de retirer les annonces sans numéro valide. Les maires pourront suspendre ou retirer ce numéro en cas de manquement aux règles. Ce numéro figure aussi parmi les affichages légaux obligatoires côté logement, détaillés dans notre guide sécurité et conformité en location saisonnière.

Les sanctions en cas de non-respect sont significatives : 10 000 € d'amende pour absence d'enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration ou utilisation d'un numéro frauduleux. Pour les intermédiaires (conciergeries et plateformes), la loi prévoit des amendes pouvant atteindre 100 000 € par logement en infraction.

3. La durée de location maximale peut être réduite à 90 jours

La règle des 120 jours de location par an pour les résidences principales reste la norme nationale. Mais la loi Le Meur permet désormais aux conseils municipaux de l'abaisser à 90 jours, y compris dans des communes situées hors des grandes métropoles. Des villes comme Paris, Bordeaux, Annecy ou Biarritz ont déjà engagé ou envisagent ce type de délibération.

Cette décision doit faire l'objet d'une délibération municipale motivée. Les contrevenants s'exposent à des amendes civiles pouvant atteindre 15 000 €.

4. Des pouvoirs élargis pour les maires

C'est le changement le plus structurant à moyen terme. Les élus locaux disposent maintenant de leviers concrets pour moduler l'offre de location courte durée sur leur territoire. Ils peuvent fixer des quotas de meublés de tourisme dans certaines zones, réserver des secteurs aux seules résidences principales, ou limiter voire suspendre un numéro d'enregistrement en cas d'infraction constatée.

Avant la loi Le Meur, les maires avaient peu d'outils pour agir sur la composition du parc locatif dans les zones tendues. Dans les communes qui délibèrent en ce sens, les restrictions peuvent devenir très concrètes dès 2026 selon le calendrier local.

5. L'extension des règles de changement d'usage

La loi permet aux communes d'étendre les règles de changement d'usage aux locaux non résidentiels (bureaux, commerces) pour éviter leur transformation en meublés de tourisme. Cette mesure concerne principalement les zones très tendues où la pression immobilière pousse certains propriétaires à reconvertir des surfaces professionnelles en locations saisonnières.

6. De nouvelles règles en copropriété

Avant la loi Le Meur, une copropriété devait recueillir l'unanimité pour interdire la location courte durée dans ses murs. Ce verrou a sauté.

Dans les immeubles dont le règlement comporte une clause dite « d'habitation bourgeoise », une assemblée générale peut désormais voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, contre l'unanimité auparavant. Tout nouveau règlement de copropriété doit par ailleurs mentionner explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite. Tout propriétaire ou locataire souhaitant louer en meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrit la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Cette mesure fait l'objet d'une question prioritaire de constitutionnalité soulevée début 2026, sur son articulation avec le droit de propriété. La situation juridique reste à suivre.

7. Le DPE obligatoire : un calendrier à connaître

Les meublés de tourisme devront progressivement respecter les mêmes exigences de performance énergétique que les logements loués en bail classique. Le calendrier est le suivant :

Depuis le 21 novembre 2024, tout logement nouvellement mis à la location en meublé de tourisme dans une commune soumise à autorisation de changement d'usage doit afficher un DPE classé au minimum F (les logements G sont donc déjà exclus dans ces zones). À partir de 2028, le seuil passe à E. D'ici 2034, tous les meublés de tourisme, anciens ou nouveaux, devront atteindre au minimum la classe D, comme pour les locations longue durée.

Le maire peut demander la production d'un DPE valide à tout moment, avec une astreinte administrative de 100 € par jour en cas de non-transmission dans le délai de deux mois. En cas de location d'un logement non conforme, l'amende atteint 5 000 € par logement.

Cette obligation ne s'applique pas aux résidences principales louées dans la limite légale, ni aux meublés situés en Outre-mer.

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En bref

La loi Le Meur n'interdit pas la location courte durée. Elle l'encadre sérieusement, en combinant plusieurs effets qui se renforcent mutuellement : fiscalité moins favorable, enregistrement national obligatoire avec sanctions renforcées pour les propriétaires et les intermédiaires, pouvoirs municipaux élargis et exigences énergétiques progressives.

Pour rester en conformité en 2026, les hôtes doivent vérifier leur régime fiscal, s'enregistrer sur Declaloc avant que leurs annonces ne soient désactivées par les plateformes, connaître les délibérations en vigueur dans leur commune, et anticiper les travaux de rénovation énergétique si leur logement est classé F ou G.

Les conciergeries gérant plusieurs logements pour le compte de tiers sont exposées sur tous ces points simultanément, avec des amendes proportionnellement plus lourdes.

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La loi Le Meur oblige les hôtes à se professionnaliser

Je parle régulièrement avec des hôtes et des conciergeries qui gèrent entre 10 et 80 logements. Un constat revient en boucle depuis 2025 : il n'est plus possible de gérer une activité de location courte durée sérieuse de façon artisanale. La loi Le Meur n'est pas seule en cause, mais elle a accéléré une réalité que beaucoup avaient différée. C'est d'ailleurs ce que les meilleures formations en conciergerie Airbnb devraient marteler à ceux qui se lancent.

Logiciel de gestion et gestionnaire de canaux : ce n'est plus optionnel

Le premier réflexe professionnel, c'est de centraliser la gestion des réservations dans un logiciel de gestion spécialisé (qu'on appelle aussi PMS en anglais) connecté à un gestionnaire de canaux. Ces outils synchronisent en temps réel les calendriers, les prix et les disponibilités entre Airbnb, Booking, Abritel et un éventuel site en direct. Sans ça, le risque de double réservation est constant, et avec la loi Le Meur, les maires ont désormais les moyens de croiser les données déclarées avec celles des plateformes.

Des solutions comme Smoobu, Hostaway, Lodgify ou Avantio permettent également de piloter le suivi des numéros Declaloc par logement, de gérer les communications voyageurs automatiquement, et de produire des rapports utiles en cas de contrôle. Ce n'est pas du confort, c'est de la conformité. Pour choisir l'outil adapté à votre taille de parc, voir notre comparatif des logiciels de conciergerie 2026 ou, plus rapide, notre outil pour choisir votre PMS.

La carte G : un sujet que les conciergeries ne peuvent plus ignorer

Un point que beaucoup de conciergeries évitent d'aborder clairement : dès qu'une conciergerie encaisse des loyers au nom du propriétaire, gère des dépôts de garantie ou signe des contrats de location en tant que mandataire, elle entre dans le champ de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et doit détenir la carte professionnelle de gestion immobilière, dite carte G, délivrée par la CCI.

Ce n'est pas un détail. Selon un rapport FNAIM de 2026 co-construit avec la CCI et la DDPP, une majorité des 5 000 conciergeries actives en France opèrent dans une zone d'illégalité par rapport à ce cadre. Les risques pour la conciergerie : jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (article 14 de la loi Hoguet), plus la nullité du contrat qui peut entraîner le remboursement de cinq ans d'honoraires. Un arrêt du tribunal de Tours a déjà appliqué cette sanction. Pour le propriétaire également : si la conciergerie n'a pas la carte G et qu'un litige survient, le mandat de gestion est considéré comme nul et sans effet.

La frontière est nette : une conciergerie qui se limite à l'accueil des voyageurs, au ménage, à la remise des clés et à la gestion des communications peut exercer sans carte G. Dès qu'elle encaisse des fonds pour le compte du propriétaire, fixe seule les tarifs, ou signe des baux en son nom, la carte G est obligatoire.

Pour les propriétaires qui délèguent leur logement : posez la question directement à votre conciergerie. Demandez son numéro de carte G délivré par la CCI. Si elle encaisse vos loyers sans pouvoir le justifier, vous êtes exposé.

Passer par une conciergerie structurée : ce que ça change vraiment

Pour un propriétaire qui ne veut pas gérer lui-même le maquis réglementaire, confier son logement à une conciergerie sérieuse reste la voie la plus logique, à condition de choisir la bonne, et de mesurer ce que cela coûte vraiment via notre analyse du ROI de l'externalisation.

Une conciergerie structurée, titulaire de la carte G ou travaillant sous délégation d'une structure qui la détient, prend en charge l'enregistrement Declaloc, le suivi du DPE, la gestion du calendrier sur les plateformes de réservation et les communications voyageurs. Elle sait aussi quoi faire quand une commune durcit ses règles locales.

Ce que ça change pour le propriétaire : moins de risque de sanction (les amendes de 10 000 € à 100 000 € sont réelles), une documentation à jour en cas de contrôle, et une relation voyageur gérée sans friction. Ce que ça change pour les voyageurs : une arrivée plus fluide, un livret d'accueil complet, une réponse rapide en cas de problème. C'est exactement le levier qui a permis à une conciergerie de gagner en rentabilité sans recruter.

Les conciergeries qui survivront à la vague réglementaire en cours sont celles qui ont investi dans des outils (logiciel de gestion, gestionnaire de canaux, automatisation des communications) et dans leur conformité légale (carte G, registre des mandats, assurance RC pro). Les autres fonctionnent en sursis.

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Sources

Sources officielles

• Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)
• Légifrance — Loi Hoguet n° 70-2 du 2 janvier 1970
• Declaloc — portail officiel d'enregistrement (cadre fixé par le décret n° 2026-196 du 19 mars 2026)

Sources factuelles citées

• Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) — baisse de 72 % des ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers en deux ans
• Rapport FNAIM 2026, co-construit avec la CCI et la DDPP — état des conciergeries au regard de la carte G
• Arrêt du tribunal de Tours — nullité du mandat de gestion pour exercice sans carte G

Autres sources consultées

• Maformationimmo — Declaloc et décret 2026
• Actu-Juridique — ce que change la loi Le Meur
• Wikipédia — Loi Le Meur
• Destination Mayenne Pro — les 5 mesures clés
• Lefebvre Dalloz — DPE et copropriété
• Joyloc — fiscalité micro-BIC (mise à jour juin 2026)
• Derhy Avocat — sanctions des intermédiaires
• Le Triplex — rapport FNAIM 2026 sur la carte G
• Nowistay — 10 questions juridiques sur la conciergerie
• PriceLabs — guide carte G conciergerie 2025
• Welcome Host — frontière légale carte G
• Hostnlib — cadre légal des conciergeries en France

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