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Il tuo immobile può davvero essere redditizio su Airbnb?

Calcolo trasparente basato sui dati Inside Airbnb 2026 e sulla mappa degli affitti INSEE. Ti mostriamo 3 scenari — prudente, realistico, ottimista — e l'impatto della legge Le Meur 2024.

— Località

Città

Posizione in città

— L'immobile

Superficie50 m²

Capacità

Camere

Posizionamento tariffario

— Investimento

Sei

Affitto LD (€/mese)

Prezzo di acquisto (opzionale)

— La tua situazione

Aliquota marginale

La tua aliquota attuale — la maggior parte dei contribuenti è al 30%.

Alloggio turistico classificatoClassificazione 1-5 stelle rilasciata dalla prefettura — dà accesso al tetto di 77 700 € in micro-BIC e all'abbattimento del 50%.

RICAVI STIMATI SU 12 MESI

38.242 €

circa 3187 € al mese · occupazione media 68%

ADR MEDIO

154 €

NOTTI AFFITTATE

248

Fascia basata sull'analisi di 5000 alloggi a Bordeaux

I 3 scenari coprono ~80% dei casi reali osservati. I tuoi ricavi dipenderanno dal pricing, dalla qualità delle foto e dal ranking Airbnb.

Il calcolo, in trasparenza

ADR mediano città (Inside Airbnb 2026)118 €

× Coefficiente posizione× 1.10

× Coefficiente posizionamento× 1.00

× Coefficiente capacità× 1.10

× Coefficiente camere× 1.08

ADR rettificato154 €

× Tasso occupazione città68% (248 notti)

Ricavi lordi annui38.242 €

Spese operative

Commissione piattaforma~15% Airbnb Host-Only

-5736 €

Pulizie tra soggiorni62 soggiorni × 45 €

-2790 €

Biancheria & consumabili

-1338 €

Assicurazione PNO + locativa

-520 €

Manutenzione (3% ricavi)

-1147 €

Utenze & abbonamenti (internet, luce…)

-1500 €

Tassa di soggiorno

-74 €

CFE stimata

-400 €

Ricavi netti prima delle imposte24.736 €

Legge Le Meur 2024 — quale regime fiscale?

La legge Le Meur del 2024 ha modificato gli abbattimenti micro-BIC. Calcoliamo entrambe le opzioni per te.

OPZIONE 1

Micro-BIC

Fuori dall'ambito micro-BIC

Il tuo ricavo lordo (38.242 €) supera il tetto 15.000 € della legge Le Meur 2024. Il regime LMNP reale è obbligatorio.

MIGLIORE

OPZIONE 2

LMNP reale

28.011 €

dopo imposta stimata · con ammortamento

Oneri deducibili13.506 €

Imposta stimata (aliquota 30%)-6503 €

Stagionalità mensile stimata

Stima indicativa. I nostri dati si basano su Inside Airbnb (T4 2025) e sulla mappa degli affitti INSEE 2025. I tuoi ricavi reali dipenderanno dalla stagionalità locale, dalla qualità delle foto, dalla tua strategia di pricing e dalla concorrenza. Prima di qualsiasi investimento, valida i calcoli con un commercialista specializzato in LMNP.

Domande frequenti

Da dove vengono i vostri numeri?

I nostri dati provengono da due fonti pubbliche: Inside Airbnb T4 2025 per ADR e occupazione, e la mappa degli affitti INSEE 2025 per gli affitti di lunga durata. Applichiamo coefficienti di prudenza di −8% sull'ADR e −15% sull'occupazione.

Perché 3 scenari invece di un unico numero?

Perché un singolo numero è una bugia statistica. La varianza di ricavi tra due alloggi simili su Airbnb raggiunge ±40%. I nostri 3 scenari coprono P25/P50/P75 del mercato.

I miei ricavi reali saranno più vicini a low, mid o high?

Dipende da tre fattori: qualità delle foto (effetto ×1,2 sul ranking), strategia di pricing (dinamico vs fisso, +15% possibile) e stagionalità gestita. Un host principiante si colloca tra low e mid. Un professionista con badge Superhost si avvicina a mid/high.

Cos'è la legge Le Meur 2024?

La legge del 19 novembre 2024 ha riformato la fiscalità degli affitti turistici in Francia. Il tetto micro-BIC non classificato è sceso a 15 000 € con abbattimento del 30%. L'alloggio classificato mantiene il tetto di 77 700 € e l'abbattimento del 50%.

Micro-BIC o LMNP reale: quale scegliere?

Il micro-BIC è semplice ma con tetto. L'LMNP reale è complesso ma permette di dedurre tutti gli oneri e ammortizzare l'immobile in 30 anni — spesso conveniente dai 30 000 € di ricavi o con mutuo. Il nostro simulatore calcola entrambi e evidenzia il migliore.

Devo classificare il mio alloggio turistico?

Sì se i tuoi ricavi superano 15 000 €/anno: senza classificazione, passi al regime reale. La classificazione (1-5 stelle, pratica in prefettura) dà accesso al tetto di 77 700 € e all'abbattimento del 50% in micro-BIC. Costo: 150-400 € ogni 5 anni.

Come si calcola la redditività netta?

Redditività netta = (ricavi lordi − oneri operativi − imposte) / prezzo d'acquisto. Consideriamo oneri reali (commissione piattaforma, pulizie, assicurazione, manutenzione, utenze, CFE) e il regime fiscale vincente. Inserisci il prezzo d'acquisto per vedere il rendimento.

Cosa se la mia città non è nell'elenco?

Il simulatore copre le 30 città francesi con maggiore volume Airbnb. Per una città fuori elenco, scegli quella più vicina per profilo (dimensione, turismo, tipo). Nuove città saranno aggiunte — segnala le tue priorità tramite la pagina contatti.