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Seu imóvel pode realmente ser rentável no Airbnb?

Cálculo transparente baseado nos dados Inside Airbnb 2026 e no mapa de aluguéis INSEE. Mostramos 3 cenários — prudente, realista, otimista — e o impacto da lei Le Meur 2024.

— Localização

Cidade

Localização na cidade

— O imóvel

Área50 m²

Capacidade

Quartos

Posicionamento tarifário

— Investimento

Você é

Aluguel LD (€/mês)

Preço de compra (opcional)

— Sua situação

Alíquota marginal de imposto

Sua alíquota atual — a maioria dos contribuintes está em 30%.

Aluguel turístico classificadoClassificação 1 a 5 estrelas emitida pela prefeitura — dá acesso ao teto de 77 700 € no micro-BIC e ao abatimento de 50%.

RECEITA ESTIMADA EM 12 MESES

38 242 €

cerca de 3187 € por mês · ocupação média 68%

ADR MÉDIO

154 €

NOITES ALUGADAS

248

Faixa com base na análise de 5000 imóveis em Bordeaux

Os 3 cenários cobrem ~80% dos casos reais observados. Sua receita dependerá do pricing, da qualidade das fotos e do ranking Airbnb.

O cálculo, com transparência

ADR mediano cidade (Inside Airbnb 2026)118 €

× Coeficiente localização× 1.10

× Coeficiente posicionamento× 1.00

× Coeficiente capacidade× 1.10

× Coeficiente quartos× 1.08

ADR ajustado154 €

× Taxa ocupação cidade68% (248 noites)

Receita bruta anual38 242 €

Despesas operacionais

Comissão plataforma~15% Airbnb Host-Only

-5736 €

Limpeza entre estadias62 estadias × 45 €

-2790 €

Enxoval & consumíveis

-1338 €

Seguro PNO + locatício

-520 €

Manutenção (3% CA)

-1147 €

Contas & assinaturas (internet, luz…)

-1500 €

Taxa turística

-74 €

CFE estimada

-400 €

Receita líquida antes de impostos24 736 €

Lei Le Meur 2024 — qual regime fiscal?

A lei Le Meur de 2024 alterou as deduções do micro-BIC. Calculamos as duas opções para você.

OPÇÃO 1

Micro-BIC

Fora do escopo micro-BIC

Sua receita bruta (38 242 €) ultrapassa o teto 15 000 € da lei Le Meur 2024. O regime LMNP real é obrigatório.

MELHOR

OPÇÃO 2

LMNP real

28 011 €

após imposto estimado · com amortização

Despesas dedutíveis13 506 €

Imposto estimado (alíquota 30%)-6503 €

Sazonalidade mensal estimada

Estimativa indicativa. Nossos números se baseiam em Inside Airbnb (T4 2025) e no mapa de aluguéis INSEE 2025. Sua receita real dependerá da sazonalidade local, da qualidade das fotos, da sua estratégia de pricing e da concorrência. Antes de investir, valide seus cálculos com um contador especializado em LMNP.

Perguntas frequentes

De onde vêm seus números?

Nossos dados vêm de duas fontes públicas: Inside Airbnb T4 2025 para ADR e ocupação, e o mapa de aluguéis INSEE 2025 para aluguéis de longa duração. Aplicamos coeficientes de prudência de −8% no ADR e −15% na ocupação.

Por que 3 cenários em vez de um único número?

Porque um número único é uma mentira estatística. A variância de receita entre dois imóveis similares no Airbnb atinge ±40%. Nossos 3 cenários cobrem P25/P50/P75 do mercado.

Minha receita real ficará mais próxima do low, mid ou high?

Depende de três fatores: qualidade das fotos (efeito ×1,2 no ranking), estratégia de pricing (dinâmico vs fixo, +15% possível) e sazonalidade gerida. Um anfitrião iniciante fica entre low e mid. Um profissional com badge Superhost se aproxima de mid/high.

O que é a lei Le Meur 2024?

A lei de 19 de novembro de 2024 reformou a tributação dos aluguéis de turismo na França. O teto micro-BIC não classificado caiu para 15 000 € com abatimento de 30%. O aluguel classificado mantém teto de 77 700 € e abatimento de 50%.

Micro-BIC ou LMNP real: qual escolher?

O micro-BIC é simples mas tem teto. O LMNP real é complexo mas permite deduzir todas as despesas e amortizar o imóvel em 30 anos — geralmente melhor a partir de 30 000 € de receita ou com financiamento. Nosso simulador calcula os dois e destaca o melhor.

Devo classificar meu aluguel turístico?

Sim se sua receita ultrapassar 15 000 €/ano: sem classificação, você vai para o regime real. A classificação (1-5 estrelas, trâmite na prefeitura) dá acesso ao teto de 77 700 € e ao abatimento de 50% no micro-BIC. Custo: 150-400 € a cada 5 anos.

Como é calculada a rentabilidade líquida?

Rentabilidade líquida = (CA bruto − despesas operacionais − impostos) / preço de compra. Consideramos despesas reais (comissão plataforma, limpeza, seguro, manutenção, contas, CFE) e o regime fiscal vencedor. Informe o preço de compra para ver o rendimento.

E se minha cidade não estiver na lista?

O simulador cobre as 30 cidades francesas com maior volume Airbnb. Para uma cidade fora da lista, escolha a mais próxima por perfil (tamanho, turismo, tipo). Novas cidades serão adicionadas — envie suas prioridades pela página de contato.